این یادداشت با معرفی مدل ساخت برای اجاره (سبا)، که رویکردی نو در سطح جهان برای تامین مسکن است، پیشنهادی برای بهره‌برداری از زمین‌های دولتی برای توسعه‌ی این مدل سکونت در کشور ارایه کرده، و مزایا و معایب طرح را برمی‌شمرد.
مدل ساخت برای اجاره
رویکرد ساخت برای اجاره (سبا) در چند سال اخیر در برخی کشورها هم‌چون انگلستان، کانادا، استرالیا و ایالات متحده مورد توجه قرار گرفته است. در این رویکرد مسکن از ابتدا با هدف سکونت مستاجران، و نه فروش به خریداران، طراحی و ساخته می‌شود. در اغلب موارد نیز سرمایه‌گذاران، سرمایه‌گذاران نهادی هستند که پس از اتمام ساخت، واحدها را به بازار اجاره عرضه کرده و مدیریت اجاره‌داری را برعهده می‌گیرند. از آن‌جا که در رویکرد سبا طراحی براساس نیاز مستاجران صورت می‌گیرد، در مقایسه با طراحی و ساخت به‌قصد فروش ملک، فضای مناسب‌تری از لحاظ آرامش و کاربری برای ساکنان (مستاجران) فراهم می‌شود. در بسیای از نمونه‌هایی که در دنیای توسعه‌یافته این رویکرد به‌کار گرفته شده، ساختمان‌ها معمولا مدرن هستند و از بستر مناسبی برای بهره‌برداری از فناوری‌های نو و هوشمند برخوردارند تا برای مستاجران جذاب باشند.
به دلایل مختلف به‌نظر می‌رسد در مقطع زمانی فعلی، این رویکرد هم‌خوانی مناسبی با نیازها و شرایط خاص کشور ما دارد. به‌طور خاص این رویکرد هم‌راستا با توسعه‌ی اجاره‌داری حرفه‌ای و بهره‌برداری از ظرفیت‌های بازار اجاره برای بهبود مسکن هم‌وطنان است. به‌ویژه آن‌که در سال‌های اخیر بازار اجاره‌ی کشور از دید برخی صاحب‌نظران و مستاجران متلاطم ارزیابی می‌شود. هرچند نگارنده در مقایسه با عوامل درونی بازار اجاره، شرایط اقتصاد کلان و ضعف درآمد خانوارها را عامل اساسی‌تری برای نابه‌سامانی بازار اجاره در کشور می‌داند، هم‌زمان معتقد است توسعه‌ی اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند نقش مهم و بی‌بدیلی در سامان‌دهی این بازار ایفا کند. توسعه‌ی اجاره‌داری حرفه‌ای در وهله‌ی نخست در گروی ایجاد بسترهای مناسب رشد نهادهای سرمایه‌گذای بلندمدت -به بیان دقیق‌تر کنترل تورم‌های مزمن بالا- در اقتصاد ایران است. اما از نظر شکلی و ساختاری نیز نیازمند حضور فعال نهادهای این حوزه هستیم. از اصلی‌ترین نهادهای این حوزه می‌توان به صندوق‌های سرمایه‌داری در املاک و مستغلات اشاره کرد که به‌تازگی در کشور ما در حال پاگرفتن است و ظرفیت‌ها و مزایای مناسبی برای اقتصاد کشور و بخش مسکن به همراه دارد. البته تا رسیدن به نقطه‌ی مطلوب و بلوغ این نهاد در کشور، دست کم چند سال زمان نیاز داریم. رویکرد سبا نیز در زمره‌ی نهادهای تخصصی اجاره‌داری قرار می‌گیرد، هرچند برخلاف صندوق‌های املاک و مستغلات که در کشورهای متعددی به مرحله‌‌ی بلوغ رسیده، هنوز در سطح جهان در ابتدای راه قرار دارد.
شرایط خاص ایران برای بهره‌برداری از سبا
این یادداشت تنها بر معرفی مدل سبا تاکید ندارد بلکه با تلفیق خصوصیات خاص این مدل با شرایط خاص ایران، مدلی غیرتورمی برای افزایش عرضه در بازار اجاره پیشنهاد می‌کند که هم‌زمان با افزایش تولید مسکن در کشور می‌تواند دولت را در تحقق بخشی از وظایف قانونی خود یاری کند و جامعه را از مزایای آن بهره‌مند سازد. به‌علاوه، هم‌اکنون دولت موجودی عظیمی از زمین در اختیار دارد که در پی مولدسازی آن است، البته فروش این حجم از زمین‌ها چندان ساده به‌نظر نمی‌رسد، چرا که در شرایط فعلی اقتصاد، بازار مسکن خالی از متقاضیان مصرفی است و فروش ملک دشوار است، بنابراین سرمایه‌گذار نیز تمایل چندانی به خرید زمین و سرمایه‌گذاری بر روی ساخت واحدهایی که فروش آن دشوار است، از خود نشان نمی‌دهد.
در چنین شرایطی راهکار پیشنهادی این یادداشت به دولت امکان می‌دهد ضمن حفظ موجودی زمین‌های دولتی برای اهداف و مقاصدی که در آینده ممکن است مدنظر باشد، از موجودی زمین خود برای افزایش عرضه‌ی مسکن، آن‌هم در بازار اجاره، که یکی از مهم‌ترین بخش‌های نیازمند سامان‌دهی و تقویت است، بهره‌برداری کند.
چارچوب پیشنهاد
محور پیشنهاد مشارکت دولت (زمین) و بخش خصوصی (سرمایه‌گذار ساخت) برای ساخت مسکن اجاره‌ای براساس مدل سبا است. البته مشارکت در این مدل، با مشارکتِ رایج در بازار مسکن متفاوت است، بدین معنا که در چارچوب پیشنهادیِ مدل، دولت مالکیت زمین را حفظ می‌کند اما حق بهره‌برداری را برای بلندمدت (به‌طور مثال 99 ساله یا تا زمان قابل بهره‌برداری بودن بنا) به سرمایه‌گذار واگذار می‌کند. بخش خصوصی (سرمایه‌گذار) نیز اقدام به ساخت مسکن با هدف عرضه به بازار اجاره بر روی زمین‌های دولتی می‌کند.
مشکل اساسی برای پیاده‌سازی موفق مدل سبا در ایران، هم‌چون بسیاری دیگر از نهادهای مالی بازار مسکن، به تورم بازمی‌گردد که تمایل بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری بلندمدت (به‌طور خاص سرمایه‌گذاری بلندمدت با هدف کسب منفعت از اجاره‌داری) تحت تاثیر قرار می‌دهد. برای رفع این معضل، و با توجه به مرّ قانون که فراهم کردن بستر مناسب برای تولید سالانه یک میلیون مسکن را تکلیف دولت برشمرده، دولت می‌تواند برای افزایش انگیزه‌ی سرمایه‌گذار به مشارکت در طرح، بخشی از منافع خود را در هر طرح به سرمایه‌گذار واگذار کند (پریمیوم). به‌طور مثال چنان‌چه در یک طرح خاص، آورده‌ی دولت (زمین) و سرمایه‌گذار خصوصی برابر (50-50) باشد، منافع بخش خصوصی می‌تواند 55 درصد (دولت 45 درصد) از خالص درآمدهای طرح تعریف شود.
مدل‌های مختلفی برای تقسیم عواید اجاره، یا بهره‌برداری از واحدهای موجود برای توسعه‌ی سیاست‌های حمایتی مسکن می‌توان تصور کرد که یکی از ساده‌ترین آن‌ها به شرح زیر است:
در مثال پیش، پس از اتمام ساخت، سرمایه‌گذار 55 درصد واحدها را در نرخ بازار اجاره می‌دهد (در صورت تمایلِ سرمایه‌گذار، دولت می‌تواند مستاجران مورد حمایت خود را که به‌طور مثال کمک هزینه‌ی اجاره دریافت می‌کنند نیز به وی معرفی کند) دولت می‌تواند اقشار مورد حمایت خود را در 45 درصد باقی‌مانده سکونت دهد. دولت هم‌چنین می‌تواند به‌طور مثال تنها در حد سی درصد درآمد خانوارهای تحت حمایت، اجاره دریافت کند که در این صورت مابه‌التفاوت سی‌درصد درآمد تا اجاره‌ی منصفانه، یارانه‌ای است که به خانوار تعلق می‌گیرد. بدیهی است این ارقام تقریبی است و بسته به طرح و بسته‌ی سیاست‌های حمایتی دولت متفاوت است.
به‌علاوه ضروری است ظرایف دیگری هم‌چون اختلاط اجتماعی مدنظر قرار گیرد. دراین صورت می‌توان تا سقف معینی، به‌طور مثال بیست درصد از ساکنان هر ساختمان را به مستاجران تحت حمایت اختصاص داد و سایر واحدها را سرمایه‌گذار برای اجاره در بازار آزاد عرضه کند و منافع را براساس توافق اولیه تقسیم کرد. در این‌صورت عواید دولت از منافع اجاره‌داری می‌تواند به‌طور مستقیم صرف پرداخت کمک‌هزینه‌ی اجاره به سایر مستاجران واجد شرایطی شود که در واحدهای این طرح ساکن نیستند.
مزایای طرح
از مزایای طرح می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- رویکردی نو برای جلب مشارکت بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش مسکن کشور.
- در این طرح بخش خصوصی در بلندمدت نه براساس نرخ‌های ثابت بلکه براساس نرخ‌های بازار (بازار اجاره) بازدهی خود را دریافت می‌کند. منطبق بودن بازدهی بر شرایط بازار (و نه نرخ‌های ثابت) به‌ویژه در اقتصادی تورمی هم‌چون ایران عامل مهمی در کاستن ریسک‌ها و افزایش انگیزه‌ی بخش خصوصی برای مشارکت در طرح به‌شمار می‌رود. پریمیوم نیز انگیزه‌ی مضاعفی برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کند.
- در مناطقی که زمین دولتی ارزان و با دسترسی مناسب به مراکز اشتغال، وجود دارد، افزایش تراکم جمعیت در زمین‌های غیرمولد دولتی که در اثر طرح مولدسازی شده، موجب رونق منطقه و افزایش ارزش زمین می‌شود. این موضوع که خود را در نرخ‌های اجاره‌ی بازار منطقه هم نشان خواهد داد، انگیزه‌ای مضاعفی برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کند چرا که انتظار دارد با پس از بهره‌برداری از طرح، در آینده اجاره بهای منطقه رشدی بیش از سایر مناطق داشته باشد. بنابراین بازدهی سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.
- یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های طرح امکان حمایت مستقیم و تامین مسکن اقشار کم‌درآمد است. حوزه‌ی مسکن اقشار کم‌درآمد ضروری‌ترین حوزه‌ی نیازمند مداخله‌ی دولت در بازار مسکن به‌شمار می‌رود، به‌رغم این اهمیت، سیاست‌های حمایتی پیاده‌شده در کشور در عمل بسیار با حد مطلوب فاصله دارد.
- مولدسازی املاک مازاد دولت: به‌ویژه در شرایط کنونی که به دلایل برشمرده‌شده پیدا کردن خریدارانی برای همه‌ی زمین‌های مازاد به بهای مناسب و منصفانه دشوار و ناممکن به‌نظر می‌رسد.
- بهره‌گیری از ظرفیت‌های بازار اجاره برای تامین مسکن: در چارچوب طرح هم‌زمان با آن‌که تولید مسکن براساس قانون مورد حمایت قرار می‌گیرد، از ظرفیت‌های بازار اجاره نیز برای حل مشکل مسکن بهره‌برداری می‌شود. یادآور می‌شود تمرکز بر رویکردهای مبتنی بر مالک کردن خانوارها و غفلت از ظرفیت‌های بازار اجاره یکی از نقاط ضعف رایج در میان سیاست‌های حمایتی مسکن در اغلب کشورهای جهان، حتی در کشورهای اروپایی که موجودی مسکن اجتماعی بالایی دارند، به‌شمار می‌رود.
- توسعه‌ی اجاره‌داری حرفه‌ای: یکی از کاستی‌های بخش مسکن کشور ساختار غیرحرفه‌ای اجاره‌داری است، توسعه‌ی این نهاد در کنار نهادهای دیگری هم‌چون صندوق‌های املاک و مستغلات به گسترش اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور کمک می‌کند.
- افزایش کارآیی حمایت‌های دولتی: مرور تجربه‌ی جهان به‌ویژه پس از بحران مالی 2008، نشان دهنده‌ی حرکت به سمت بهره‌برداری هرچه بیشتر سیاست‌های حایتی در حوزه‌ی مسکن به سمت حمایت مستقیم از سمت تقاضا در مقابل حمایت از سمت عرضه است. زیرا این حمایت‌ها کارآتر هستند، طرح نیز به‌طور هم‌زمان تلفیقی از سازوکارهای حمایت از هر دو سمت عرضه و تقاضا را دنبال می‌کند.
- گردآوری منابع برای اعطای یارانه به مسکن اقشار کم‌درآمد از محل عواید طرح برای دولت.
- با افزایش موجودی مسکن اجاره‌ای و تقویت عرضه، در عمل حوزه‌ی بازار اجاره که یکی از دغدغه‌های اصلی سیاست‌گذاران این حوزه است مورد حمایت مستقیم قرار می‌گیرد و تقاضا برای واحدهای موجود کاهش یافته و بازار آرامش بیشتری می‌یابد.
- اجاره‌ی بلندمدت زمین بدان معناست که منابع محدود زمین عمومی برای نسل‌های بعدی در اختیار سیاست‌گذار باقی خواهد ماند.
- افزایش کیفیت ساخت: در شرایطی که در کشور ما هم‌اکنون نه الزام قانونی و نه ضمانت کیفیت برای اطمینان از کیفیت ساخت وجود ندارد، سازندگان انگیزه‌ی چندانی برای افزایش کیفیت ساخت و یا بهره‌برداری از فناوری‌هایی که هزینه‌های نگهداری از ساختمان را در طول دوره‌ی بهره‌برداری (پس از واگذاری مالکیت ساختمان) کاهش می‌دهند ندارند. در صورتی‌که سرمایه‌گذار خود بهره‌بردار طرح باشد انگیزه‌ی به‌مراتب بیشتری برای افزایش کیفیت ساخت خواهد داشت و هزینه‌های ساخت و بهره‌برداری در طول عمر طرح در مجموع کاهش می‌یابد.
- افزایش کیفیت سکونت: با توجه به آن‌که این واحدها از ابتدا با هدف اجاره دادن طراحی و ساخته‌شده، تطابق بیشتری با نیاز مستاجران داشته و سکونت دل‌پذیرتری را برای ایشان به ارمغان می‌آورد. به‌علاوه این ساختمان‌ها معمولا بستر مناسبی برای بهره‌برداری از جلوه‌های مدرن فناوری و هوشمندسازی فراهم می‌کنند، چرا که سرمایه‌گذار از این طریق می‌تواند برخی هزینه‌های بهره‌برداری را کاهش و هم‌زمان جذابیت ملک را برای مستاجران افزایش دهد.
- سرمایه‌گذار هم‌چنان امکان بهره‌برداری از ظرفیت بازارهای پول، سرمایه و بدهی را برای تامین مالی طرح خواهد داشت.
- در این طرح با واگذاری ساخت و بهره‌برداری به سرمایه‌گذار، دولت از بخش مهمی از فعالیت‌های ساخت برکنار می‌ماند و می‌تواند تمرکز خود را بر روی شناسایی متقاضیان و تعیین سازوکارهای مورد نیاز طرح قرار دهد.
- در صورت موفقیت طرح، و شناخته‌شدن سازوکار سبا در کشور، می‌توان امیدوار بود بخش خصوصی به‌طور مستقل و بدون اتکا به آورده‌ی زمین دولتی اقدام به تعریف و توسعه‌ی طرح‌های سبا کند و عرضه‌ی مسکن اجاره‌ی در بازار باز هم افزایش پیدا کند.
معایب و کاستی‌ها
بدیهی است طرح علاوه بر نیاز به بسترهای مناسب ممکن است معایب و کاستی‌هایی نیز داشته باشد که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌شود.
- احتمال نیاز به بستر قانونی برای مشارکت مدنظر این یادداشت
- ظرفیت محدود نهادهای متولی (دولت) برای پیاده‌سازی و مدیریت طرح: به‌طور مثال هر طرح (زمین دولتی) نیازمند بررسی و مذاکرات جداگانه با سرمایه‌گذار یا برگزاری نوعی حراج، برای تعیین شرایط قرارداد و به‌ویژه پریمیوم است.
- تمایل اندک نهادهای مالی برای سرمایه‌گذاری در طرح (شرایط قراردادی، محدودیت‌های قانونی و مقرراتی، ریسک‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت، …) به‌ویژه در دوره‌های ابتدایی که خصوصیات طرح هنوز برای سرمایه‌گذاران ناشناخته است.
- ریسک بالای مداخله‌ی دولت در بلندمدت به‌طور مثال برای کنترل اجاره‌بها
- امکان بروز فساد در واگذاری حق بهره‌برداری از زمین یا تعیین پریمیوم (اهمیت شفافیت رویه‌ها)
- امکان انحراف طرح در آینده به سمت واگذاری حق مالکیت زمین به سرمایه‌گذار
- امکان تبعیض در بهره‌برداری و نگهداری براساس مستاجران حمایتی یا آزاد
در صورت موافقت با کلیات طرح، پیشنهاد می‌شود طرح ابتدا به‌صورت پایلوت در مقیاس‌های کوچک، در یک یا چند منطقه پیاده شود تا کاستی‌ها و الزامات عملیاتی با روشنی بیشتری قابل درک و رفع باشند. بدیهی است با توجه به نو بودن راهکار پیشنهادی، در مراحل ابتدایی توجیه سرمایه‌گذاران و هم‌چنین دریافت بازخورد از ایشان و سایر صاحب‌نظران در بهبود کیفیت پیشنهاد موثر خواهد بود.
یاداور می‌شود سرمایه‌گذار بخش خصوصی، در صورتی که شرایط و مزایای سرمایه‌گذاری در ساخت برای اجاره را بپذیرد، منتظر حمایت دولت نخواهد ماند، پیشنهاد این یادداشت، یعنی تلفیق سبا با شرایط خاص ایران، در واقع فرصت مناسبی برای دولت فراهم می‌کند تا با یک تیر چند نشان بزند و ضمن کمک به توسعه‌ی سبا و مولدسازی بخشی از دارایی‌های زمین خود، وظایف قانونی خود در حوزه‌ی تولید مسکن را از روش‌های غیرتورمی تامین مالی کرده و به بهبود پایدار بازار اجاره و ارتقای کیفیت سکونت هم‌وطنان کمک کند.