رابرت شیلر در کتابی تحت عنوان فراوانی غیرواقعی، رشد قیمت مسکن در ایالات متحده را سالانه 4/3 درصد بیان کرده است. این آمار مربوط به سال‌های 1900 تا 2000 میلادی است. قیمت مسکن از سال 1997 تا 2006 سالانه به طور متوسط 4/19 درصد رشد کرد. می‌دانیم که قیمت‌ها از توانایی پرداخت مردم تبعیت می‌کنند و توانایی پرداخت مردم تابعی از درآمد و امکان دریافت وام است. در این سال‌ها مردم درآمد کمی داشتند، پس بازار مسکن چگونه رونق یافت؟ این رونق چگونه به رکود و انقباض تبدیل شد؟ در ادامه سعی داریم ضمن پاسخ به این سؤالات، نگاهی کوتاه به بحران مالی 2008  در ایالات متحده داشته باشیم.

وام مسکن به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟

افرادی که برای خرید خانه اقدام می‌کردند، صدها هزار دلار از بانک‌ها قرض می‌گرفتند. خریدار خانه، موظف بود که هر ماه بخشی از اصل پول را به وام‌دهنده پرداخت کند. اگر پرداخت را متوقف می‌کرد، قصور در پرداخت بدهی رخ می‌داد. به طور معمول، وام‌ها به افرادی که از اعتبار خوبی برخوردار بودند یا شغل ثابتی داشتند اعطا می‌شد و در غیر این صورت، دریافت وام دشوار و غیرممکن بود. دلیل این امر خطری بود که وام‌دهنده‌ها را در مقابل بازپرداخت بدهی مشتریان تهدید می‌کرد. به‌عبارت‌دیگر، وام‌دهنده‌ها حاضر به ریسک نبودند و از قرارگرفتن در شرایطی که وام‌گیرنده قادر به بازپرداخت بدهی خود نباشد، اجتناب می‌کردند. اما همه چیز در دهه‌ی 2000 شروع به تغییر کرد.

مسکن، یک سرمایه‌گذاری پربازده و ارتباط آن با بحران مالی 2008

در دهه ی اول قرن 21 سرمایه‌گذارانی که در ایالات متحده و خارج از کشور، به دنبال سرمایه‌گذاری با ریسک کم و بازدهی بالا بودند، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات مسکونی کردند. این افراد می‌توانستند بازدهی بهتری را از وام‌های مسکن دریافت کنند. زیرا نرخ بهره‌ای که صاحبان مسکن در ازای دریافت وام مسکن می‌پرداختند، بازدهی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها مثل اوراق خزانه‌داری داشت.
مؤسسات مالی بزرگ، وام مسکن را به اوراق بهادار تبدیل می‌کردند و به‌این‌ترتیب، اوراق بهادار با پشتوانه‌ی وام مسکن ایجاد شد. این مؤسسات، هزاران وام مسکن شخصی را خریداری می‌کردند و پس از اجماع تمام وام‌ها، آنها را به سرمایه‌گذاران می‌فروختند. ازآنجایی‌که این اوراق، بازدهی بالاتری نسبت به سرمایه‌گذاری در مکان‌های دیگر داشت، سرمایه‌گذاران نیز از این اوراق بهادار استقبال کردند.

وام‌های رهنی چیست؟

درحالی‌که قیمت مسکن در حال افزایش بود، آژانس‌های رتبه‌بندی اعتباری به سرمایه‌گذاران اطمینان می‌دادند که اوراق بهادار با پشتوانه‌ی وام مسکن، سرمایه‌گذاری امنی است. گفتیم که درگذشته، وام مسکن تنها به افرادی که از اعتبار مالی خوبی برخوردار بودند یا شغل ثابتی داشتند اعطا می‌شد. ازآنجایی‌که سرمایه‌گذاران برای خرید بیشتر این اوراق با محدودیت و ناامیدی از سرمایه‌گذاری بیشتر مواجه می‌شدند؛ پس وام دهندگان به دنبال راهی برای عرضه ی بیشتر این اوراق بودند. برای این منظور، تصمیم به افزایش وام‌های مسکن گرفتند و شرایط پرداخت وام را آسان‌تر از گذشته تعیین کردند. به‌عبارت‌دیگر، افراد کم‌درآمد با اعتبارات مالی محدود نیز توانستند وام مسکن دریافت کنند. این نوع از وام‌ها به وام رهنی شهرت یافتند.

در نهایت برخی از مؤسسات، برای افزایش وام مسکن و انتشار بیشتر اوراق بهادار، شروع به استفاده از روش‌های وام‌دهی بی‌بهره کردند. آنها بدون تأیید درآمد، اقدام به اعطای وام می‌کردند. وام‌های رهنی غیرمعمول و قابل تنظیم با پرداخت‌هایی که وام‌گیرنده در ابتدا می‌توانست شرایط بازپرداخت را تعیین کند.

مسکن گران شد!

با سرعت گرفتن روند اعطای وام و افزایش بدهی‌ها، امنیت این سرمایه‌گذاری‌ها هر روز کمتر و کمتر می‌شد. اما سرمایه‌گذاران همچنان به رتبه‌بندی‌ها و مؤسسات مالی اعتماد داشتند و به سرمایه‌گذاری ادامه می‌دادند. همچنین، معامله گران شروع به فروش تعهدات بدهی وثیقه کردند و مجدداً برخی از این سرمایه‌گذاری‌ها، بالاترین رتبه‌بندی اعتباری را از آژانس‌های اعتباری دریافت کردند.

درحالی‌که سرمایه‌گذاران، معامله گران و بانکداران به بازار مسکن ایالات متحده پول تزریق می‌کردند، قیمت مسکن در ایالات متحده بالاتر می‌رفت. بالارفتن قیمت مسکن عاملی بود که اوراق بهادار با پشتوانه‌ی وام مسکن را به‌عنوان سرمایه‌گذاری بهتر نشان می‌داد. درحالی‌که آنچه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شد، مقررات جدید وام‌دهی بدون پشتوانه و بهره ی پایین این وام‌ها بود!

حباب مسکن دائمی نیست

افزایش قیمت ناشی از تصمیمات غیرمنطقی باعث شد که مردم توانایی خرید خانه و حتی پرداخت اقساط وام‌های مسکن خود را داشته باشند؛ بنابراین، افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای مسکن را کاهش و عرضه را افزایش داد. به‌تدریج و با کاهش قیمت‌ها، ارزش وام‌هایی که وام‌گیرندگان دریافت کرده بودند از ارزش فعلی خانه‌های خریداری شده توسط آنها بیشتر شد. این امر، موجب عدم پرداخت بدهی‌ها شد و از قیمت‌ها به مقدار بیشتری کاسته شد. با وقوع این اتفاق، مؤسسات مالی بزرگ، خرید وام‌های مسکن را متوقف کردند و وام‌دهنده‌ها دچار مشکلات زیادی شدند. تا سال 2007 برخی از وام‌دهنده‌های بزرگ، اعلام ورشکستگی کردند و درنتیجه‌‌، این مشکلات گریبان‌گیر سرمایه‌گذاران شد.

حباب دات کام چه بود؟ 

رکود در اقتصاد ایالات متحده در بحران مالی 2008

تمام سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالی منجر به شبکه‌ی فوق‌العاده پیچیده از دارایی‌ها، بدهی‌ها و ریسک‌ها شدند، به‌طوری که کل سیستم مالی با مشکل مواجه شد. برخی از بازیگران مهم بازارهای مالی اعلام ورشکستگی کردند، برخی مجبور به ادغام با یکدیگر شدند و مابقی، از دولت درخواست کمک‌های مالی کردند. دارایی‌های پیچیده و غیرقانونی، تشخیص وضعیت ترازنامه‌ی مؤسسات مالی را دشوار می‌کرد و کسی از وخامت وضعیت این ترازنامه‌ها اطلاعی نداشت؛ درنتیجه، معاملات و بازارهای اعتباری دچار رکود شدند، بازار سهام سقوط کرد و اقتصاد ایالات متحده ناگهان در یک رکود فاجعه‌بار قرار گرفت.

اقدامات صحیح فدرال رزرو در بحران مالی 2008

طبق آنچه بیان کردیم، اقتصاد ایالات متحده دچار رکود شد و در بازارهای مالی وحشت حاکم شد. اما در این میان، اقدامات دولت ایالات متحده چه بود؟ آیا دولت می‌توانست به رفع رکود و بازگشت دوباره‌ی اقتصاد به وضعیت رونق کمک کند؟ در حقیقت، دولت اقدامات زیادی در جهت رفع رکود انجام داد. به‌عنوان‌مثال، فدرال رزرو وارد عمل شد و به بانک‌ها پیشنهاد اعطای وام‌های اضطراری را داد. هدف از این پیشنهاد، جلوگیری از سقوط بانک‌هایی بود که وام دهندگان آنها از این وضعیت وحشت‌زده بودند. همچنین، دولت ایالات متحده برنامه‌ای به نام تارپ را تصویب کرد. تارپ، برنامه‌‌ی امداد به دارایی‌های درگیر مشکل است که آن را با نام کمک مالی نیز می‌شناسیم. در ابتدا، دولت 700 میلیارد دلار برای بانک‌ها در نظر گرفت و 25 میلیارد دلار برای نجات بانک‌ها هزینه کرد و سپس کمک به سازندگان خودرو و صاحبان خانه‌ها را به‌تدریج افزایش داد.

اعطای وام توسط فدرال رزرو، برای اقتصاد ایالات متحده مفید بود و این امر باعث توقف سرازیری وحشت در سیستم مالی شد. حسابداران دولتی با آشکار کردن ترازنامه‌های بانکی، مشکلات این ترازنامه‌ها را بررسی و اقدامات لازم جهت رفع این مشکلات را شناسایی کردند. این اقدام باعث ازبین‌رفتن ابهامات در وام‌دهی مؤسسات شد. بدین ترتیب، هزینه‌های جدید و کاهش مالیات بیش از 800 میلیارد دلار به اقتصاد ایالات متحده وارد کرد که باعث کاهش قیمت‌ها و افزایش تولید و اشتغال شد.

در سال 2010 کنگره، اقداماتی در جهت افزایش شفافیت و جلوگیری از ریسک‌پذیری بانک‌ها انجام داد. از جمله‌ی این اقدامات، تصویب اصلاحات مالی تحت عنوان قانون دات فرانک بود. قانون دات فرانک بسیار مفید و کاربردی بود و اقدامات زیادی انجام داد. به‌عنوان‌مثال، برای کاهش وام‌دهی بی‌بهره، حمایت از مصرف‌کنندگان را افزایش داد. همه‌ی این اوامر، مستلزم این بود که مشتقات مالی در مبادلات به‌گونه‌ای مورد معامله قرار بگیرند که همه‌ی فعالان بازار، قادر به مشاهده باشند. بااین‌حال، درباره ی اینکه این مقررات برای جلوگیری از بحران‌های آینده کافی هستند یا مقررات سختگیرانه‌تری لازم است، اتفاق نظری وجود ندارد.

انگیزه‌های انحرافی و خطر اخلاقی در بحران مالی 2008

یکی از عوامل کلیدی که منجر به بحران مالی 2008 شد، انگیزه‌های انحرافی بود. انگیزه‌ی انحرافی، زمانی رخ می‌دهد که یک سیاست نتیجه‌ی معکوس داشته باشد و خلاف آنچه انتظار داشته‌ایم، رخ دهد. کارگزاران وام مسکن، برای اعطای وام پاداش دریافت می‌کردند که این پاداش آنها را به اعطای وام‌های پرخطری تشویق می‌کرد که درنهایت منجر به ضرر مالی و نتیجه‌ی معکوس شد و آنها را به خطر اخلاقی سوق داد. درحقیقت، خطر اخلاقی زمانی رخ می‌دهد که فردی ریسک بالایی را برعهده می‌گیرد، اما شخص دیگری بار ریسک را به دوش می‌کشد. در مثال بحران مالی، بانک‌ها و وام‌دهنده‌ها با اعطای وام به افرادی که اعتبار مالی کمی داشتند، ریسک بزرگی انجام دادند که درنهایت، ریسک آنها را دولت متحمل شد.

چه کسی در بحران مالی 2008 مقصر بود؟

هنگامی که پیش آمد بزرگی رخ می‌دهد، مردم به‌صورت طبیعی به دنبال یافتن فرد مقصر هستند. درمورد بحران مالی 2008 هیچ‌کس مجبور به یافتن مقصر نبود چراکه مشکلات مالی سراسر اقتصاد ایالات متحده را فراگرفته بود. در بخش کوچکی از جامعه، به دلیل اعتقاد عمومی به ماهیت خود اصلاحی بازارها و توانایی مؤسسات مالی برای نظارت مؤثر بر خود، این موضوع پذیرفته شده بود.

به نقل از گزارش کمیسیون بررسی بحران مالی، بخشی از تقصیرها متوجه سال‌ها مقررات‌زدایی در صنعت مالی بود. نتیجه‌ی نهایی این بود که در این بحران، صنعت مالی شکست خورد و همه‌ی افراد، از مؤسسات مالی گرفته تا وام‌گیرندگان شخصی، در این سیستم پول زیادی قرض کرده و ریسک بالایی متحمل شدند. تعداد زیادی از صاحبان خانه‌ها، وام‌هایی دریافت می‌کردند که توانایی بازپرداخت آنها را نداشتند. اما چیزی که در این شکست بزرگ سیستمی قابل‌تأمل است، این موضوع است که بحران مالی، در سیستمی تشکیل شده از انسان‌ها اتفاق افتاده است و انسان‌ها شکست‌ناپذیر نیستند.

جمع‌بندی درباره‌ی بحران مالی 2008

در این نوشتار، با چگونگی به‌وجودآمدن بحران مالی 2008 ایالات متحده آشنا شدیم. سودهای چشمگیر بخش معاملات مسکن که این بازار را بسیار پررونق کرده بود، مورد بررسی قرار دادیم اما در نهایت، دریافتیم که چنین ثروتی یک سراب واقعی بود. با اقدامات صحیح فدرال رزرو، ایالات متحده توانست از این بحران نجات پیدا کند. در جمع‌بندی نهایی باید بگوییم که این بحران، می‌تواند زنگ خطری برای تمام کشورها در زمینهی بازارهای مالی باشد.

برای دسترسی به سایر محتواهای تحلیلی و آموزشی وارد شوید.