در فرایند سرمایه‌گذاری همواره یکی از سؤالات بسیار مهم و اثرگذار مربوط به بحث محل سرمایه‌گذاری است. انتخاب صحیح محل سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیمی با تحقق بازده انتظاری افراد خواهد داشت و ازاین‌جهت، انتخاب درست و صحیح آن بسیار بااهمیت خواهد بود. پارامترهای مهمی در زمینه‌ی انتخاب محل سرمایه‌گذاری وجود دارد که برای مقایسه‌ی تمامی بازارها کاربرد خواهد داشت، ما در این مقاله با بهره‌گیری از آن پارامترها سرمایه‌گذاری در بورس و سرمایه‌گذاری در مسکن را با یکدیگر مقایسه مخواهیم کرد. همچنین برخی از مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در هر یک بازارهای مسکن و بورس را تشریح می‌کنیم و در پایان برای داشتن بهینه‌ترین انتخاب راه‌حلی را پیشنهاد خواهیم کرد.
مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن
اساس انتخاب محل سرمایه‌گذاری بین بازارهای مختلف امری کاملاً شخصی بوده و باتوجه‌به ترجیحات ذهنی افراد مختلف و همچنین توابع مطلوبیت آن‌ها ممکن است انتخاب‌های متفاوتی وجود داشته باشد. اما مطابق آنچه که در مقاله‌ی بهترین سرمایه‌گذاری در ایران نیز بدان اشاره کردیم، بازار مسکن و بورس را بر اساس ۴ پارامتر مهم و اساسی مقایسه می‌کنیم. در ادامه در خصوص هر یک از آن‌ها توضیحاتی را ارائه خواهیم کرد.
مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن از منظر محدودیت‌های ورود و میزان دسترسی
فعالیت در هر بازار و یا حتی کسب‌وکاری مستلزم در اختیار داشتن یکسری از امکانات، مهارت‌ها و یا حتی سرمایه‌ی حداقلی است. طبیعتاً بازار مسکن و بورس نیز از این قاعده مستثنی نیستند. برای ورود به بازار سرمایه و شروع سرمایه‌گذاری در آن ابداً به میزان سرمایه بالا و قابل‌توجهی نیست و در زمان نگارش این مقاله حداقل سرمایه‌ی لازم برای سرمایه‌گذاری در بورس، مبلغ پانصد هزار تومان است. این مبلغ در واقع حداقل وجه لازم برای تراکنش خرید سهام است.
البته این موضوع را می‌دانیم که یک سرمایه‌گذاری درست و اصولی در بازار سرمایه با تشکیل سبد سرمایه‌گذاری متشکل از سهام شرکت‌های مختلف و در صنایع مختلف است که معنا پیدا می‌کند. از سوی دیگر خرید و فروش‌های پله‌ای نیز از دیگر مسائلی است که در تشکیل سبد سرمایه‌گذاری سهام بسیار توصیه می‌شود. بااین‌حال و با درنظرگرفتن تمامی این مسائل می‌توان گفت با وجوه خرد و مبالغی حتی در حدود ده میلیون تومان نیز، صرف‌نظر از بهینه بودن یا نبودن محل سرمایه‌گذاری به‌عنوان بهترین انتخاب، می‌توان در بازار سرمایه، سرمایه‌گذاری کرد.
اما در خصوص بازار مسکن شرایط به گونه‌ی دیگری است و برای سرمایه‌گذاری مستقیم در آن باید از حداقل سرمایه‌ی قابل‌توجهی برخوردار بود. قیمت خرید هر مترمربع مسکن به طور میانگین و در شهر تهران در پایان سال ۱۴۰۰ بر اساس داده‌های بانک مرکزی چیزی در حدود ۳۵ میلیون تومان است که این مسئله سرمایه‌گذاری مستقیم از طریق وجوه خرد در این بازار را تا حدودی سخت خواهد کرد. بنابراین در خصوص پارامتر محدودیت‌های ورود سرمایه‌گذاری در بورس شرایط بهتری را دارد.
در خصوص مسئله‌ی میزان دسترسی نیز ماجرا به همین‌گونه است. برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، افراد از نقاط مختلف امکان دسترسی به بازار و امکان خریدوفروش و مبادله را بدون نیاز به حضور فیزیکی خواهند داشت. این در حالی است که در خصوص بازار مسکن شرایط بدین شکل نیست و برای رعایت قوانین و مقرراتی که در نهایت به سود سرمایه‌گذار نیز خواهد بود لازم است تا فرد سرمایه‌گذار یا نمایندگان قانونی وی برای مبادله‌ی املاک خود حضور فیزیکی داشته باشند. بنابراین در مسئله‌ی میزان دسترسی نیز شرایط بسیار آسان‌تری در بازار سرمایه وجود دارد.
نحوه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات با سرمایه‌ی کم
مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن از نظر نقدشوندگی
یکی دیگر از پارامترهای بسیار مهم و اثرگذار در بحث انتخاب محل سرمایه‌گذاری مباحث مربوط به نقدشوندگی دارایی است که بر روی آن سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته است. میزان نقدشوندگی در سرمایه‌گذاری را می‌توان در فرایند تبدیل سود بالقوه به سود بالفعل و یا در مدت‌زمان تبدیل‌شدن دارایی به پول نقد جست‌وجو کرد. مباحث مربوط به نقدشوندگی بی‌ارتباط به بحث محدودیت‌های ورود نیستند و شاید بتوان گفت اگر محدودیت‌های ورود به بازاری برای سرمایه‌گذاری زیاد باشد این احتمال وجود دارد که نقدشوندگی آن بازار نیز تا حدودی نسبت به سایر بازارها ضعیف‌تر باشد.
در خصوص تفاوت‌های بین شرایط نقدشوندگی در بازار مسکن و بورس تفاوت‌ها کاملاً مشهود هستند. در بازار سرمایه و در حالتی که شرایط بازار متعادل باشد و اسیر صف‌های فروش سنگین نشده باشد، سرمایه‌گذار حتی با وجود فرض فروش پله‌ای سهامش می‌تواند ظرف چند روز دارایی خود را به پول نقد تبدیل کند و بعد از آن حتی اگر بخواهد این پول را از حساب بورسی خود خارج کند نیز این امکان پس از مدت کوتاهی برای او فراهم است. اما در خصوص بازار مسکن شرایط بدین‌گونه نیست و حتی املاکی که قیمت چندانی ندارند ممکن است ماه‌ها پس از اقدام سرمایه‌گذار به فروش هنوز مشتری نداشته باشند و حتی در صورت عقد قرارداد فروش نیز مدت زمانی که طی می‌شود تا پول به شکل تمام‌وکمال به دست سرمایه‌گذار برسد بسیار طولانی‌تر از سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه است.
مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن از منظر ریسک
اساساً در سرمایه‌گذاری گزینه‌ی بدون ریسکی وجود ندارد و البته نباید فراموش کنیم که میزان ریسک پذیرفته شده توسط افراد ارتباط متقابلی با بازدهی دارد که آن‌ها می‌توانند به دست بیاورند. هر بازاری و هر گزینه‌ای برای سرمایه‌گذاری می‌تواند ریسک‌های منحصربه‌فرد خود را داشته باشد که شناخت این ریسک‌ها و عوامل مؤثر بر آن‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است.
در دو نمودار زیر روند شاخص کل بورس عرضه شده است. همانطور که از نمودار مشخص است روند شاخص کل نوسانات بسیار و شدیدی داشته است.
شاخص کل بورس ایران
در ادامه نیز نمودار قیمت میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران آورده شده است. نمودار گویای این موضوع است که نوسانات و ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار کمتر از ریسک سرمایه‌گذاری در بورس است. چراکه در بازار مسکن قیمت‌ها چسبندگی دارند.
روند میانگین قیمت مسکن
مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن از منظر بازدهی
شاید مهم‌ترین پارامتر برای مقایسه‌ی بازارهای مختلف در سرمایه‌گذاری، مسئله‌ی میزان بازدهی بازارها در طول دوره‌های مختلف است. طبیعتاً اگر دیدگاه کوتاه‌مدتی را در نظر بگیریم و به طور مثال بازدهی دو بازار در بازه‌های زمانی یک یا دو‌ساله را با یکدیگر مقایسه کنیم، ممکن است صرفاً دوره‌های رکودی آن بازارها را با یکدیگر مقایسه کرده باشیم. بنابراین می‌بایست یک بازه‌ی بلندمدت و چندساله را در نظر بگیریم تا بتوانیم مقایسه‌ی بهتری میان بازارها داشته باشیم. ما برای یک بازه‌ی حدوداً ۲۰ساله چنین کاری را برای بازارهای مختلف در مقاله‌ای با عنوان بهترین سرمایه‌گذاری در ایران انجام دادیم و مطابق اطلاعات به‌دست‌آمده در آن مقاله سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه از پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در طول سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ بوده است.
در جدول زیر بازدهی سرمایه‌گذاری در بورس با بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن مقایسه شده است. همانطور که مشخص است میانگین بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن در تهران در ۲۰ سال گذشته چیزی در حدود ۲۹ درصد بوده است. در مقابل سرمایه‌گذاری در بورس بازدهی سالانه‌ی ۴۵ درصد را به طور میانگین نسیب سرمایه‌گذاران کرده است.
فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ایران
بنابراین از منظر بازدهی نیز این سرمایه‌گذاری در بورس است که شرایط بهتری را به همراه داشته است، اما به‌هرحال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز عوایدی داشته که انجام آن کار را توجیه‌پذیر و سودمند می‌کند. در خصوص این موارد در بخش مزایا و معایب بازارها توضیحات بیشتری ارائه خواهیم کرد.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در بورس
سرمایه‌گذاری در بورس مزایا و معایب متعددی دارد که لازم است تا سرمایه‌گذاران پیش از تصمیم به سرمایه‌گذاری نسبت به آن‌ها آگاه باشند. به‌طورکلی بیشتر مزایای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه نشئت‌گرفته از برتری این بازار در چهار ویژگی مطرح شده در بخش قبلی مقاله است.
سرمایه‌گذاری در بورس یکی از نقدشونده‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری در ایران است و محدودیت‌های ورود و دسترسی به آن بسیار اندک است. با سرمایه‌ی بسیار اندک می‌توان در این بازار سرمایه‌گذاری کرد و برای دسترسی به معاملات، بستر آنلاین تبادل سهام که توسط کارگزاری‌ها در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد، شرایط را بسیار تسهیل می‌کند. از سوی دیگر مهم‌ترین مزیت این بازار نسبت به بازارهای رقیب برای امر سرمایه‌گذاری، میزان بازدهی آن است که بارها در این مقاله بدان اشاره کرده‌ایم.
اما این سرمایه‌گذاری نیز به‌دوراز معایب نیست. مهم‌ترین مورد به‌عنوان معایب این بازار که سبب فاصله‌گرفتن برخی از سرمایه‌گذاران از آن شده است بحث نیاز به داشتن تخصص بالا برای فعالیت در این بازار است. فراموش نکنیم بازار سرمایه هیچ تجربه‌ای را رایگان در اختیار ما قرار نمی‌دهد بنابراین آموزش دیدن صحیح و اصولی یکی از مراحل بسیار با اهمیتی است که لازم است تا در فرایند سرمایه‌گذاری حتماً طی شود. یکی دیگر از راه‌های مقابله با این ایراد در بازار سرمایه بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری غیرمستقیم و در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری و سبدگردان‌ها است که با استفاده‌ی از آن‌ها می‌توان از دانش و تخصص افراد باتجربه بهره برد.
این بازارها همانطور که پیش‌تر نیز بدان اشاره کردیم به‌شدت تحت‌تأثیر اخبار و رویدادها قرار می‌گیرند و ازاین‌جهت در کوتاه‌مدت ریسک بالایی خواهند داشت. امر بهینه‌یابی در سرمایه‌گذاری مسئله‌ای است که نیازمند صرف زمان و حتی هزینه‌ی قابل‌توجهی است که این امر را می‌توان به‌عنوان موردی دیگر از معایب سرمایه‌گذاری در بورس به شمار آورد.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در مسکن
سرمایه‌گذاری در مسکن نیز مزایا و معایب خاصی را به دنبال خواهد داشت که بازهم برخی از آن‌ها نشئت‌گرفته از همان چهار ویژگی هستند که در ابتدای مقاله در خصوص آن‌ها توضیحاتی ارائه شد.
به‌عنوان اولین مزایا برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌توان به سهم مسکن در سبد هزینه‌ی خانوار اشاره کرد. سرمایه‌گذاری در مسکن سبب می‌شود تا فرد سرمایه‌گذار ضمن حفظ ارزش پول خود و بهره‌بردن از بازدهی‌های بازار مسکن، در صورت ساکن شدن در ملک خود، سهم هزینه‌های مسکن را در سبد مصرفی خود به حداقل برساند. این امری است که بر مصرفی بودن این محل از سرمایه‌گذاری دلالت دارد درحالی‌که چنین امری در خصوص سرمایه‌گذاری در بورس موضوعیت پیدا نمی‌کند.
یکی دیگر از مزایای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن عدم نیاز آن به دانش و تخصص بالاست، امری که در خصوص سرمایه‌گذاری در بورس بسیار بااهمیت و مهم است.
بازار مسکن می‌تواند از طریق اجاره و عواید آن یک جریان درآمدی پایدار را برای فرد سرمایه‌گذار فراهم کند، درحالی‌که در بازار سرمایه بیشتر عایدی افراد از طریق تغییرات قیمتی سهامشان است و پرداخت‌های دوره‌ای نظیر سود نقدی شرکت‌ها لزوماً جریان درآمدی پایداری نیستند.
بازار مسکن همانطور که پیش‌تر نیز بدان اشاره شد عمدتاً از هیجانات بازارها به‌دور است و شوک‌های لحظه‌ای را تجربه نمی‌کند از این روی تبدیل به محلی امن برای سرمایه‌گذاری شده و ریسک نسبتاً پایینی را نیز ازاین‌جهت به همراه خواهد داشت. البته باید به ای نکته نیز توجه کافی شود که گاهی اوقات ریسک‌هایی از منظر دعاوی حقوقی ممکن است برای سرمایه‌گذاری در املاک وجود داشته باشد که در صورت پیشبرد صحیح و اصولی امر و رعایت نکات لازم حقوقی در معاملات این ریسک از سرمایه‌گذاران دور خواهد شد.
نیاز به سرمایه‌ی بالا جهت ورود به بازار و همچنین پایین بودن میزان نقدشوندگی دارایی‌های این بازار نه‌تنها نسبت به بازار سرمایه بلکه نسبت به سایر بازارها نیز از معایب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است که جزئیات آن را مفصلاً توضیح دادیم.
مطلب پیشنهادی: اوراق بانک مسکن چیست؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری، ابزاری بینابینی
همانطور که اشاره کردیم هر یک از بازارهای مسکن و بازار سرمایه دارای برخی مزایا هستند که هر دوی آن‌ها برای سرمایه‌گذاری جذاب کرده است. این مسئله ممکن است سبب شود تا انتخاب بین سرمایه‌گذاری در مسکن و یا بورس برای سرمایه‌گذاران قدری دشوار شود.
در این شرایط صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در حوزه‌ی مسکن ابزارهایی هستند که سبب میشوند تا فرد سرمایه‌گذار بتواند ضمن بهره‌مندی از مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن، معایب سرمایه‌گذاری در آن بازارها را با بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی پوشش دهد.
به طور مثال همانطور که مطرح کردیم ورود به بازار مسکن نیاز به سرمایه‌ی نسبتاً بالایی دارد و دارندگان وجوه خرد امکان سرمایه‌گذاری مستقیم در آن را نخواهند داشت. اما اگر دارندگان وجوه خرد از صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در حوزه‌ی مسکن استفاده کنند، این صندوق‌ها با تجمیع وجوه سهام‌داران خرد، امکان بهره‌گیری از عواید موجود در بازار مسکن را فراهم خواهند نمود.
به‌عنوان مثالی دیگر می‌توانیم به بحث نقدشوندگی اشاره کنیم. همانطور که گفتیم نقدشوندگی بازار مسکن نسبتاً پایین و نقدشوندگی بازار سرمایه نسبتاً بالا است. بنابراین اگر افراد به سرمایه‌گذاری در مسکن از طریق صندوق‌های قابل معامله در بورس اقدام کنند می‌توانند ضمن بهره‌گیری از عواید بازار مسکن هم‌زمان از نقدشوندگی مطلوب بازار سرمایه نیز بهره ببرند.
صندوق‌های فعال در حوزه‌ی مسکن به دو دسته‌ی صندوق‌های زمین و ساختمان که خاصیت تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی را به عهده دارند و صندوق‌های املاک و مستغلات که از طریق خریدوفروش و اجاره‌ی املاک سود به دست می‌آوردند، تقسیم میشوند. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در حوزه‌ی مسکن می‌توانید به مقالات مربوط به صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مراجعه کنید.
سخن پایانی آکادمی دانایان درباره‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و مسکن
در این مقاله به مقایسه‌ی سرمایه‌گذاری در بورس و بازار مسکن پرداختیم و این بازارها را از چهار جنبه‌ی بااهمیت با یکدیگر مقایسه کردیم. در پایان باز هم باید به این نکته اشاره کنیم که اساساً انتخاب محل سرمایه‌گذاری مطلوب، امری نیست که توصیه‌ی یکتایی برای آن وجود داشته باشد و کاملاً وابسته به افراد مختلف متفاوت است. هر یک از این بازارها مزایا و معایبی را به همراه دارند که ممکن است سبب جذب و یا دفع سرمایه‌گذاران متعددی شود. بااین‌حال می‌توان گفت صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در حوزه‌ی مسکن می‌توانند به‌عنوان راه‌حلی میانی عمل کرده و پوششی مناسب را برای معایب هر بازار ارائه دهند.
2 دیدگاه
کدوم بازار در کوتاه مدت ریسک کمتری داره؟
بازار مسکن