اغلب افراد سعی می‌کنند با صرفه‌جویی در مصرف و بالابردن پس‌انداز، کیفیت آینده‌ی خود را بهبود ببخشند. درواقع سرمایه‌گذاری معمولاً باهدف بهبود رفاه و آسایش امروز و آینده‌ی افراد صورت می‌گیرد. سرمایه‌گذاران با مدیریت بهینه‌ی ثروت و دارایی‌های خود سعی می‌کنند از ثروت خود در مقابل عواملی مانند تورم محافظت کنند. سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مشارکت در ساخت یکی از زمینه‌های نسبتاً کم‌ریسک‌تر برای حفظ سرمایه و کسب سود است که در آن سرمایه‌گذار، مانند سایر بازارها و زمینه‌های موجود سرمایه‌گذاری، نیازمند اطلاعات کافی برای ورود به این عرصه است؛ لذا در ادامه با صفر تا صد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مشارکت در ساخت آشنا خواهیم شد.
مشارکت در ساخت چیست؟
در تعریف مشارکت در ساخت به زبان ساده می‌توان بیان کرد نوعی سرمایه‌گذاری است که مالک، ملک خود را در اختیار یک مجری ساخت‌وساز قرار می‌دهد تا مجری، عملیات اجرایی و ساخت ملک را طبق عقد مشترکی که با رضایت طرفین نوشته شده است،انجام دهد. بدین ترتیب در یک سرمایه‌گذاری مشترک، مالک موظف است ملک خود را به‌عنوان سرمایه به مجری طرح تسلیم کند. در‌مقابل، مجری ساخت‌وساز، هزینه‌های ساخت را به‌عهده گیرد؛ سپس باتوجه به ارزش زمین و هزینه‌های ساخت، واحدهای ساخته‌شده طبق توافقات صورت‌گرفته، بین طرفین تقسیم خواهد شد. در این نوع سرمایه‌گذاری سرمایه‌ای که مالک تقدیم می‌کند، زمین است و سرمایه‌ای که مجری ساخت یا پیمانکار ساخت به کار می‌گیرد، هزینه‌ای است که برای ساخت پروژه متحمل می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر وکالت تنظیم شود تا در صورت بروز مشکل، از ضمانت اجرایی برخوردار باشد. همچنین در این قرارداد تمام تعهدات مالک و مجری ساخت و سهم هریک باید به‌صورت کامل ذکر شود. مواردی مانند مدت‌زمان مورد نیاز برای اتمام پروژه و نحوه‌ی تقسیم سود و زیان نیز از مواردی است که درج آنها در قرارداد الزامی است. لازم به ذکر است که برای کاهش ریسک و محکم‌تر شدن ضمانت اجرایی، شروط لازم باید تحت عنوان شروط ضمن عقد درج شود. مدت‌زمان قرارداد نیز لازم است به‌صورت یک برنامه‌ی زمان‌بندی با سررسیدهای مشخص باشد یعنی اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم شده، برای اجرا و تحویل هر مرحله و تسویه‌ی هزینه‌ها یا تزریق مجدد سرمایه در هر مرحله زمان‌بندی خاصی انجام شود.
پروژه‌های مشارکت در ساخت از نگاه اقتصادی
جنبه‌ی سوددهی سرمایه‌گذاری مشارکت در ساخت، به عوامل مختلفی از جمله بازار مسکن بستگی دارد. سرمایه‌گذار باید قبل از شروع پروژه، میزان هزینه‌ها و سود نهایی را پیش‌بینی کند و باتوجه‌به شرایط بازار مسکن و موقعیت ملک تصمیم‌گیری نماید. جنبه‌ی اقتصادی یکی از مهم‌ترین و تأثیرگذارترین عوامل برای شروع پروژه است.
جنبه‌های حقوقی و قانونی مشارکت در ساخت
از دیگر جنبه‌های مهم در این نوع سرمایه‌گذاری می‌توان به جنبه‌های حقوقی و مهندسی اشاره کرد. یکی از جنبه‌های حقوقی پروژه‌های مشارکت در ساخت، رعایت قوانین مشارکت برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی در آینده است. از مهم‌ترینِ این قوانین می‌توان قانون پیش‌فروش ساختمان، قوانین کار و بیمه، قوانین شهرداری و… را نام برد. جنبه‌ی مهندسی نیز شامل چگونگی نقشه‌ی ساختمان، کیفیت مصالح و کیفیت ساخت بنا می‌شود. هرچه نقشه‌ی ساختمان و کیفیت ساخت آن بهتر باشد، قاعدتاً سرمایه‌گذاری در آن پروژه بهینه‌تر خواهد بود.
ریسک‌های مشارکت در ساخت
سرمایه‌گذاری‌های مختلف معمولاً با ریسک همراه هستند و میزان ریسک‌ها باتوجه‌به ماهیت سرمایه و بازارهای آنها متفاوت است. در پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز ریسک‌هایی وجود دارد که با رعایت برخی موارد می‌توان این ریسک‌ها را کاهش داد. چنانچه قرارداد مشارکت قراردادی جامع و کامل باشد و به روش قانونی تنظیم گردد، ریسک‌های پروژه به طرز قابل‌توجهی کاهش می‌یابد. فقدان سند رسمی برای ملک و عدم پیش‌بینی خسارت ناشی از تأخیر در تعهدات قرارداد، از مهم‌ترین ریسک‌های پروژه‌ی مشارکت در ساخت محسوب می‌شوند.
برای مطالعه‌ی اختصاصی پیرامون مفهوم ریسک، خواندن مقاله‌ی مربوط به ریسک را پیشنهاد می‌کنیم.
برای کاهش ریسک‌های این نوع سرمایه‌گذاری، مجری ساخت باید قبل از شروع پروژه از رسمی بودن و صحت سند اطمینان یابد. درصورتی‌که مالک هنگام تنظیم قرارداد، حق دریافت وام را به مجری ساخت بدهد، ملک در رهن بانک خواهد رفت، بنابراین برای کاهش ریسک بهتر است مالک از انجام این کار امتناع کند. درج شرایط محکم و با جزئیات برای ضمانت اجرایی باعث می‌شود که تعهدات مجری ساخت و مالک، همچنین موعد تحویل پروژه با جدیت بیشتری پیگیری شود، به این صورت ریسک تخلف طرفین و متضرر شدن طرف مقابل کاهش می‌یابد. از دیگر خطراتی که مالک را تهدید می‌کند اعطای حق پیش‌فروش به مجری ساخت و وکالت فروش بلاعزل به وی است که با تنظیم قرارداد جامع و کامل می‌توان از ضررهای احتمالی آن جلوگیری نمود.
انواع پروژه‌های مشارکت در ساخت
امروزه مرسوم‌ترین نوع مشارکت در ساخت شرایطی است که مالک مایل به بازسازی ملک فرسوده خود است اما توانایی مالی بازسازی ملک خود را ندارد در نتیجه با یک مجری ساخت‌وساز وارد شراکت شده، ملک فرسوده را به آپارتمان نوساز با سود بیشتر تبدیل می‌کند. یکی از نکات مهم در این نوع مشارکت چگونگی تقسیم واحدها است. مالک باید از ارزش واحدهای مختلف اطلاعات کاملی داشته باشد تا این تقسیم‌بندی به‌صورت عادلانه صورت بگیرد. از دیگر پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌توان به پروژه‌ی مشارکت در ساخت مجتمع تجاری، پروژه‌ی مشارکت در ساخت هتل و پروژه‌ی مشارکت در ساخت ویلا، کارخانه، سوله و پمپ‌بنزین اشاره کرد که هرکدام نسبت به شرایط بازار و موقعیت ملک، سود و ریسک‌های متفاوتی دارند. در مشارکت در ساخت مجتمع تجاری، دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و حداکثر تراکم مجتمع و زیربنای آن از نکات مهمی هستند که لازم است در قرارداد ذکر شوند.
ازآنجایی‌که کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل می‌تواند مالک را متوجه خسارت‌های بسیاری کند، این مشارکت از حساسیت بالایی برخوردار است. مکان احداث هتل و داشتن شرایط قانونی لازم برای احداث هتل از نکات مهم مشارکت در این نوع پروژه است.
هرچند که قرارداد مشارکت در احداث پمپ‌بنزین از قراردادهای مدنی محسوب می‌شود اما در این نوع مشارکت، مالک با سرمایه‌گذار تجهیزات نفتی برای مشارکت در احداث پمپ‌بنزین توافق می‌کند. لازم به ذکر است که برای احداث پمپ‌بنزین و سرمایه‌گذاری در احداث آن پس از برآورد هزینه‌های این پروژه نیاز به اخذ مجوزهای لازم از مراجع مربوط است.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
اولین نوع قراردادهای مشارکت در ساخت، قراردادهایی هستند که در آن مالک زمینی را به پیمانکار ساخت‌وساز تسلیم می‌کند و در مقابل، پیمانکار موظف می‌شود هزینه‌های ساخت را پوشش دهد. در این قرارداد ممکن است قیمت زمین درج نشود و فقط پیمانکار متعهد می‌شود که ساختمان را باکیفیت مشخص و موعد مقرر تحویل دهد و در پایان مالک و پیمانکار در ملک ساخته شده باهم شریک می‌شوند.
از دیگر انواع قراردادهای مشارکت در ساخت قراردادی است که به‌صورت مرحله‌به‌مرحله تنظیم می‌شود. درواقع پس از پایان هر مرحله از مراحل ساخت، سهم مشخصی از ملک به پیمانکار منتقل خواهد شد. این نوع قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که به‌واسطه‌ی آن مالک موظف می‌شود پس از رسیدن پروژه به هر مرحله‌ای که سابقاً توافق شده، به پیمانکار وکالتی بدهد تا وی بتواند برای تنظیم سند رسمی بخشی از ملک به نام خودش اقدام کند. نوع دیگر از انتقال مرحله‌به‌مرحله در قراردادهای مشارکت در ساخت، قراردادی است که به‌موجب آن در ابتدای مشارکت، نیمی از ملک به پیمانکار واگذار می‌شود.
سهم طرفین پروژه‌ی مشارکت در ساخت
در پروژه‌های مشارکت در ساخت، نوسانات بازار مسکن می‌تواند سرمایه‌گذاران را با ابهام و تردید در سرمایه‌گذاری و نحوه‌ی تقسیم سود و زیان مواجه کند. بااین‌حال مبنای محاسبه‌ی پروژه‌های مشارکت در ساخت در هر منطقه، قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه است. معمولاً تقسیم سود به‌صورت برابر انجام می‌گیرد و در غیر این صورت اگر قیمت زمین بالاتر باشد، درصد مالک بیشتر می‌شود و بالعکس. چگونگی تقسیم واحدها بین طرفین از مواردی است که باید هنگام عقد قرارداد به توافق طرفین برسد و به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
همچنین گاه مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا قرض در ابتدای پروژه به مالک پرداخت می‌شود؛ این مبلغ بابت تهیه‌ی مسکن جدید در طول زمان ساخت پروژه است که میزان آن به‌صورت توافقی تعیین می‌گردد. هرچند که قانون خاصی برای آن وجود ندارد اما عرف تعیین آن، مبلغ یک میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع برای مناطقی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز بیش از ۶ میلیون و پانصد هزار تومان است.
پروژه‌های مشارکت در ساخت و تورم
تورم و افزایش قیمت‌ها امروزه تأثیرات زیادی در سطح زندگی افراد دارد. چنانچه این افزایش قیمت‌ها در زمینه‌ی ملک یا مصالح ساختمانی باشد، آیا پروژه‌های مشارکت در ساخت با شکست روبه‌رو می‌شوند؟ در صورت افزایش قیمت‌ها، سهم هریک از طرفین مشارکت چه تغییری خواهد‌کرد؟ درواقع افزایش قیمت ملک و افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید تأثیری بر اصل قرارداد داشته باشد. این موضوع باید بدین ترتیب در قرارداد درج شود: مالک متعهد می‌شود که چنانچه در بازار ملک، افزایش قیمت رخ بدهد سهم بیشتری از پروژه را مطالبه نکند. همچنین مجری ساخت نیز موظف است چنانچه افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی به وجود آید، سهم بیشتری را طلب نکند.
اگر به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن علاقه‌مند هستید اما سرمایه‌ی لازم برای سرمایه‌گذاری را در اختیار ندارید، می‌توانید با سرمایه‌گذاری با مبالغ کم در صندوق‌های املاک و مستغلات، از بازدهی این بازار بهره‌مند شوید.
جمع‌بندی آکادمی دانایان
امروزه با افزایش قیمت ملک و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، بازسازی ملک‌های فرسوده و ساخت‌وساز در زمین به‌صورت شخصی تقاضای زیادی ندارد؛ بنابراین مالک و مجری ساخت ترجیح می‌دهند که برای کاهش هزینه‌ها و افزایش سود خود، در ساخت‌وساز مشارکت نمایند؛ درنتیجه شاهد افزایش پروژه‌های ساخت‌وساز نسبت به گذشته هستیم. بااین‌حال دقت در تنظیم قراردادهای مشارکت می‌تواند به سودآوری پروژه برای هر دو طرف کمک کند و از خطرات مربوط به این نوع سرمایه‌گذاری بکاهد.
با مراجعه به صفحه‌ی اصلی وب‌سایت، می‌توانید از سایر مطالب آموزشی ما استفاده کنید.
