این روزها میزان تورم در اقتصاد ایران و خصوصاً در بخش مسکن آن‌قدر بالا رفته که خانه‌دارشدن بدون بهره‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیری از تسهیلات بانکی در عمل بسیار سخت و دشوار شده است. در این شرایط دولت سعی کرده است تا با طرح‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مربوط به اعطای تسهیلات در بازار مسکن درصدی از این دشواری را پوشش دهد. در این مقاله قصد داریم تا در خصوص اوراق خرید تسهیلات مسکن یا همان تسه و نحوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی خرید آن نکاتی را ارائه دهیم.
اوراق خرید مسکن چیست؟
درگذشته برای دریافت تسهیلات خرید مسکن لازم بود تا مبلغی را به بانک عامل که همان بانک مسکن باشد پرداخت کنیم. اما امروزه در شرایطی که قصد اخذ تسهیلات مسکن را در شرایط عدم داشتن سپرده در بانک مسکن داشته باشیم، می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانیم از اوراق خرید تسهیلات مسکن یا همان تسه استفاده کنیم. این اوراق ابزاری مال یاست که با هر ورقه از آن که خریداری می‌کنید میتوانید شرایط دریافت تسهیلات وام مسکن را دارا باشید. نسبت بین این اوراق و میزان وام دریافتی بدین صورت است که هر ورقه از اوراق به ارزش اسمی هر سهم ۵۰۰ هزارتومان است و اگر شما بخواهید یک میلیون وام بگیرید باید ۲ برگه از اوراق را خریداری کنید. به‌عنوان‌مثال برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی نیاز به خرید ۲۰۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن دارید.
حال میتوانید با یک حساب سرانگشتی به میزان پولی که برای خرید خانه کم دارید و باید آن را صرف خرید اوراق کنید برسید. البته که این تسهیلات برای افراد مختلف با شرایط متفاوت دارای یک سقف تعیین شده نیز هست که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
سقف‌های تسهیلاتی برای هر نفر چگونه است؟
سقف‌های تسهیلاتی که میتوانید از بانک برای مشارکت‌درساخت، خرید و تعمیر واحد مسکونی از محل اوراق تسهیلات مسکن بر اساس ضوابط بانک مسکن دریافت کنید شامل دسته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بندی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مختلف است. در این دسته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بندی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها معیارهای مختلفی برای تفکیک وجود دارد که به طور مثال می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توان به دسته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بندی ارائه شده برای افراد مجرد و زوجین و همچنین دسته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بندی ارائه شده مبتنی بر شهر‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها که شامل سه بخش تهران به‌عنوان بخش اول، مراکز استان‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به‌عنوان بخش دوم و سایر مناطق شهری با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر به‌عنوان بخش سوم اشاره کرد. سقف تسهیلات اعطایی مطابق با این دسته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌بندی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها منطبق بر اطلاعات جدول زیر است. لازم به ذکر است که افراد متقاضی می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند علاوه بر دریافت وام مطابق جدول زیر اقدام به اخذ تسهیلات جعاله در وامی جداگانه نیز داشته باشند. این وام به‌ازای هر نفر مبلغ ۴۰ میلیون تومان است.
بانکهای عرضه‌کننده‌ی اوراق تسهیلات مسکن کدام‌اند؟
- اوراق تسهیلات مسکن توسط دو بانک ملی و بانک مسکن ارائه می‌شود که این اوراق با نام‌های تسه مربوط به بانک مسکن و اوراق تملی مربوط به بانک ملی عرضه میشوند.
- وجه تمایز این دو بانک در قالب نرخ سود است که بانک مسکن ۱۷٫۵ درصد و بازپرداخت ۱۴۴ماهه و بانک ملی ۱۷ درصد با بازپرداخت ۱۲۰ماهه است.
- اما نکته‌ی مهم در اینجا به سقف وام که بانک مسکن ۴۰۰ میلیون و قسط پرداختی حدوداً ماهانه شش میلیون و هفتصد و بانک ملی با وام ۶۰ میلیون‌تومانی و قسط ماهانه یک میلیون و پنجاه هزارتومان است.
مدارک موردنیاز برای دریافت تسهیلات خرید مسکن
اگر تا کنون اقدام به دریافت تسهیلات مختلف از بانکهای مختلف کرده باشید احتمالاً با هزارتوی مدارک موردنیاز و مسائل مربوط به آن آشنایی دارید. در خصوص تسهیلات مربوط به خرید مسکن نیز برخی از موارد وجود دارند که برای دریافت هر نوعی از تسهیلات مشترک هستند. اما برخی از موارد آن منحصربه‌فرد بوده و صرفاً برای دریافت تسهیلات مسکن هستند. در ادامه به اهم موارد موردنیاز اشاره خواهیم کرد.
- کارت حساب یا اوراق حق‌تقدم
- اصل و کپی مبایعه‌نامه همراه با کد رهگیری
- اصل و کپی صفحات سند (ضمن اینکه سند شما نباید در رهن باشد)
- اصل و کپی بنچاق (اگر ملک نوساز است، ارائه تقسیم‌نامه جایگزین بنچاق الزامی است)
- اصل و کپی ملک مورد خریداری/ دارای کد پستی
- اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی خریدار/خریداران و فروشنده/فروشندگان
- اصل و کپی وکالت‌نامه فروش به انضمام صفحات شناسنامه موکل و اصل و اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه وکیل (درصورتی‌که ملک توسط وکیل به فروش می‌رسد)
- گواهی اشتغال متقاضی تسهیلات
- افتتاح حساب قرض‌الحسنه به نام خریدار
درآمدزایی از طریق تسهیلات اوراق مسکن چگونه است؟
راههای دیگری که میتوانید از بانک، تسهیلات خرید یا تعمیر منزل مسکونی بگیرید، این است که با باز کردن حساب صندوق پس‌انداز و نگهداری موجودی در آن، در سال‌های بعد وام بگیرید. اما درصورتی‌که بخواهید زودتر از موعد از وامتان استفاده کنید یا اینکه در بانک سپرده نداشته باشید، میتوانید امتیاز وام فرد دیگری را خریداری کنید. همچنین در صورت تمایل می-توانید امتیاز وام خود را به افراد نزدیک و بستگان درجه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی یک خود واگذار کنید.
افراد بسیاری در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و با این کار صاحب‌امتیاز وام میشوند. اما خواهان استفاده از وام خود نیستند و یا از خرید خانه صرف‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌نظر می‌کنند و این امتیاز را از طریق کارگزاری بورس به فروش می‌گذارند. اوراق تسهیلات مسکن یا تسه، همان اوراقی است که فروشنده با به فروش گذاشتن آن در سامانه‌ی برخط از مزایای مالی بهره برده و خریدار نیز میتواند از مزایای وام خرید یا تعمیر خانه، بدون نیاز به سپرده‌گذاری و صرف وقت استفاده کند. البته که در این شرایط باید هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مربوط به خرید اوراق را متحمل شود.
در این میان نکته‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای که وجود دارد آن است که قیمت این اوراق مانند تمام سهم‌های موجود در بازار سرمایه دارای نوسان و افت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌و‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌خیز است و افراد بسیاری باتوجه‌به خبرهای بازار مسکن ترجیح می‌دهند سهم مورد معامله‌ی خود را از این اوراق انتخاب کنند.
راههای دریافت اوراق وام بانک مسکن چیست؟
اوراق وام بانک مسکن، نیمه هر ماه توسط بانک مسکن برای دارندگان حساب سپرده ممتاز در نظر و سپرده می‌شود تا در اول ماه بعد، در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله را پیدا کند. به طور عمده می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توان دو روش زیر را برای دریافت تسهیلات مسکن، متصور بود.
۱. از طریق حساب پس‌انداز مسکن جوانان
در این روش باید به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و اقدام به افتتاح حساب ممتاز کنید. در این حالت، شما باید مبلغی را به مدت چند سال در حساب خود نگه دارید یا به‌مرورزمان واریز نمایید. تا پس از رسیدن به زمان سررسید بتوانید اقدام به اخذ تسهیلات کنید.
نحوه و مدت سپرده‌گذاری
- حداقل مدت انتظار جهت دریافت تسهیلات: ۵ سال تمام از تاریخ افتتاح حساب
- حداکثر مدت انتظار جهت دریافت تسهیلات: ۱۵ سال
- واریزی مبالغ به سه صورت ماهیانه، سالیانه و یکجا امکان‌پذیر است.
۲. خرید اوراق تسه (خرید اینترنتی تسهیلات اوراق مسکن)
- پس از اینکه در سامانه سجام ثبت‌نام کردید و کد بورسی را دریافت کردید نوبت آن رسیده که از طریق ثبت‌نام در کارگزاری و واریز وجه موردنیاز برای خرید هر ورق از اوراق تسه به‌حساب کارگزاری اقدام کنید.
- سپس از طریق سامانه معاملاتی اقدام به خرید اوراق نمایید.
- پس از گذشت یک روز کاری، گواهی اوراق خریداری شده آماده تحویل به مشتری است. متقاضی میتواند این برگه را از طریق سایت ddn.csdiran.com با واردشدن به‌حساب خود دریافت و نزد بانک مسکن ارائه کند. درصورتی‌که برای اولین‌بار وارد سایت ذی‌نفعان بازار می‌شوید لازم است تا ابتدا ثبت‌نام کنید و سپس وارد حساب خود شوید.
- بعد از اینکه مراحل بانکی را انجام دادید و وام خود را از بانک مسکن دریافت کردید، اوراق مربوطه توسط بانک ابطال می‌شود و با انجام این کار این اوراق دیگر قابل‌فروش نخواهند بود.
نحوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی خرید اوراق وام بانک مسکن
برای خرید اوراق وام بانک مسکن افراد می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند از طریق یکی از کارگزاری‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مجاز اقدام به ثبت‌نام و اخذ کد بورسی کنند. همچنین افراد می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن اقدام به صدور درخواست خرید این اوراق داشته باشند. البته روش دوم از منظر زمانی قدری طولانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر خواهد بود. چراکه بانک مسکن نیز درخواست‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها را به کارگزاری بانک مسکن منتقل خواهد کرد. اگر افراد از ابتدا به کارگزاری‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های بانک مسکن مراجعه کنند می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند سرعت بیشتری را نسبت به مراجعه به شعب بانک در فرایند خرید اوراق تجربه کنند. اما مشکل چنین حالتی در آن است که دفاتر کارگزاری بانک مسکن بسیار محدود و اندک هستند.
نکات مهم اوراق تسهیلات مسکن که حتماً باید بدانید:
- باتوجه‌به خریدوفروش اوراق تسه در بازار سرمایه، مبنای قیمت‌گذاری این اوراق وابسته به عرضه و تقاضاست و ازاین‌رو متغیر است پس برای اطلاع از آخرین قیمت اوراق تسه میتوانید به سامانه شرکت مدیریت فناوری بورس تهران به آدرس tsetmc.com مراجعه کنید.
- مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن برای معامله دو سال پس از تاریخ انتشار است. اما مدت اعتبار اوراق برای دریافت وام دو سال و یک ماه است. پس از گذشت دو سال از تاریخی که در اوراق وام بانک مسکن ثبت شده است، بانک به اوراق ذکر شده وامی اختصاص نمی‌دهد و امکان فروش اوراق تسه نیز وجود ندارد. (به‌عنوان‌مثال اوراق “امتیاز تسهیلات مسکن آبان‌ماه ۱۴۰۰(تسه ۰۰۰۸) ” در نیمه آبان‌ماه ۱۴۰۰ عرضه شده است و تا دو سال پس از این تاریخ، یعنی نیمه آبان ۱۴۰۲ اعتبار دارد.) روی نماد معاملاتی این اوراق، نام ماه و دو رقم آخر سال صدور را شاهد هستیم که تاریخ انتشار و فرصت استفاده از اوراق را نشان می‌دهد.
- اوراق بانک مسکن تا ۴ ماه پس از خرید امکان فروش ندارند و در پرتفوی فرد قابل‌مشاهده نیستند، در واقع اگر تعدادی از این اوراق را خریداری کرده و همان روز قصد فروش آن‌ها را داشته باشید، سفارش فروش شما با خطا روبرو شده و ثبت نخواهد شد.
- اگر همین حالا قصد استفاده از اوراق خریداری شده خود را دارید، ارزان‌ترین اوراق موجود در بازار سرمایه را خریداری کنید. ارزان‌ترین اوراق، اوراقی هستند که زمان کمی به ابطال آن‌ها باقی‌مانده و باتوجه‌به اینکه کارکرد اوراق خریداری شده در بازار، هیچ تفاوتی با هم ندارد تنها باید به این مورد اشاره کرد که فرصت استفاده از اوراق خریداری شده را باتوجه‌به مدت زمانی که ممکن است به‌واسطه کارهای بانکی صرف کنید در نظر بگیرید. ما در کارگزاری دانایان، پیشنهاد می‌کنیم اوراقی را خریداری کنید که بیش از ۴ تا ۶ ماه مدت اعتبار نداشته باشند (البته حتماً از خرید مسکن و روندهای پیشرو مطمئن باشید.)
- درصورتی‌که قصد دریافت وام با استفاده از گواهی حق‌تقدم دریافت تسهیلات مسکن «تسه» را داشته باشید، گواهی مذکور می‌بایست توسط فردی که قصد دریافت وام را دارد خریداری گردد و اگر زوجین هر دو بخواهند از تسهیلات استفاده کنند بایستی جداگانه از طریق سیستم معاملات به خرید اوراق تسه اقدام نمایند. پیش از خرید گواهی مذکور با بانک مربوطه در ارتباط بوده و باتوجه‌به میزان مبلغ تسهیلات دریافتی اقدام به خرید اوراق تسه نمایید.
سخن پایانی درباره‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی اوراق وام بانک مسکن
بانک مسکن برای تسهیل در امور وام‌دهی خود توانست این اوراق را در تابلوی فرابورس جهت تسهیلات مسکن ثبت کند. از آن طریق بازار شفاف‌تری را به بازار سرمایه ارائه دهد. اما از سویی باتوجه‌به نرخ صعودی قیمت‌های مسکن تنها راه چاره برای عبور از این بحران افزایش سقف تسهیلات بود که توانست کمک شایانی در این زمینه انجام دهد. ما به شما پیشنهاد می‌کنیم اگر می‌خواهید زودتر خانه‌دار شوید با استفاده از این ابزار نوین مالی به فرایند خرید خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی خود سرعت ببخشید و همین حالا برای ثبت‌نام در کارگزاری و خرید اوراق اقدام کنید.
