صندوق زمین و ساختمان چیست؟ بازدهی آن‌ به چه صورت است؟

سرمایه‌گذاری در بازار‌های مختلف علاوه بر بازدهی‌هایی که برای افراد دارد، ثروت آنان را در برابر تغییرات تورمی محافظت می‌کند و ارزش آن را پایدار نگه می‌دارد. اما این سرمایه‌گذاری می‌تواند لزوماً مستقیم و توسط خود افراد شکل نگیرد. به دلیل پیچیدگی برخی از بازارها و گاهی شرایط ورود به آن و همین‌طور بهره‌گیری از اقتصاد مقیاس و کاهش برخی از هزینه‌ها، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم توجیه پیدا می‌کند. مهم‌ترین ابزار در سرمایه‌گذاری غیرمستقیم صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند. ما در این مقاله و در راستای افزایش سطح دانش سرمایه‌گذاری در ارتباط با صندوق‌های سرمایه‌گذاری و خصوصاً صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان صحبت خواهیم کرد.

آشنایی با صندوق سرمایه‌گذاری

صندوق‌ یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم است که امکان سرمایه‌گذاری‌های تخصصی و اصولی را برای تمامی افراد با هر سطح از دانش مالی فراهم می‌کند. جذابیت این صندوق‌ها علاوه بر وجود تیم‌های تحلیلی و فنی در آن‌ها، که می‌توانند عملکرد بهتری نسبت به عموم داشته باشند، بازدهی آن‌ها است. بازدهی این صندوق‌ها اغلب بالاتر از سود بانکی بوده و می‌تواند از این طریق افراد بیشتری را به سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها ترغیب کند. از دیگر جذابیت‌های این صندوق‌ها امکان سرمای‌گذاری با مبالغ کم به شکل غیرمستقیم است. چراکه در بسیاری از بازارها حداقل وجه موردنیاز برای سرمایه‌گذاری ممکن است مبلغی باشد که عده‌ای توانایی تأمین آن را نداشته باشند و این امر سبب شود تا بازدهی موجود در آن بازار را از دست بدهند. برای پیشگیری از این موضوع، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و آشنایی میزان قابل‌توجهی از مردم با آن‌ها از بهترین راه‌حل‌ها است.

صندوق های سرمایه گذاری وابسته به نوع مجوز فعالیتشان می‌توانند در زمینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری کنند. برخی از آنان متمرکز بر ابزار‌های درآمد ثابت مانند اوراق یا سپرده هستند و برخی متمرکز بر سهام و بعضی دیگر به شکل ترکیبی از این دو عمل می‌کنند. اما بعضی از صندوق‌ها نیز وجود دارند که پیرامون مسئله و یا بازاری خاص فعالیت می‌کنند. از انواع این صندوق‌ها می‌توان به صندوق سرمایه‌گذاری طلا و یا صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که در این مقاله بیشتر موردبحث است، اشاره کرد.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق زمین و ساختمان

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که به شکل متمرکز و همان‌طور که از نام آن پیداست در زمینه‌ی در حوزه‌ی زمین و ساختمان فعالیت می‌کند. این نوع از صندوق‌ها وجوه سرمایه‌گذاران را دریافت کرده و آن را در پروژه‌های مختلف ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
ازآنجایی‌که سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی مسکن نیاز به حداقل سرمایه‌ی بالایی دارد و از طرفی دغدغه‌ی بسیاری از مردم است، بهره‌گیری از این نوع صندوق‌ها برای افرادی که وجوه کافی برای سرمایه‌گذاری مستقیم را در اختیار ندارند، می‌تواند فوق‌العاده سودمند باشد و از سرمایه‌ی آنان در مقابل تورم محافظت کرده و بازدهی‌های موجود در این بازار را نیز نصیب آنان کند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای داشتن شفافیت بالاتر و همین‌طور قابلیت نظارت بهتر باید تحت قوانین وضع شده در سازمان بورس فعالیت کنند و ارکان مختلفی برای پیش‌بردن امورشان تأسیس و معرفی کنند. در ادامه در ارتباط با ارکان مختلف صندوق بیشتر توضیح خواهیم داد.

پیشینه‌ی صندوق زمین و ساختمان در ایران

طراحی این صندوق‌ها در ایران، در اواخر سال ۱۳۸۶ آغاز شد. در آن زمان فقط یک صندوق سرمایه‌گذاری آن هم با درآمد ثابت تشکیل شده بود. با مطرح‌شدن ایده‌ی توسعه‌ی صندوق‌ها به بخش‌های مختلف از جمله بخش ساختمان، سرانجام در نیمه-ی اول سال ۱۳۸۷، اولین اساس‌نامه و امید نامه‌ی این صندوق‌ها تدوین شد. پس از آن تاریخ، تلاش‌هایی برای تأسیس این صندوق‌ها انجام شد، اما غالباً آنها به مرحله‌ی پذیره‌نویسی نرسیده و منحل شدند. از دلایل این امر در آن زمان شاید بتوان به عدم آشنایی فعالان حوزه‌ی ساختمان با چنین ابزارهای مالی و همین‌طور عدم آشنایی فعالین بازار سرمایه با فرایندها و مؤلفه‌های مهم صنعت ساختمان، اشاره کرد. اما امروزه این مشکل تا حدی حل شده و امکان سرمایه‌گذاری در غالب این صندوق‌ها برای فعالان و علاقه‌مندان بازار سرمایه فراهم شده است.

ارکان صندوق زمین و ساختمان

ارکان صندوق وظیفه‌ی پیش‌بردن و برخی هم نظارت بر امور صندوق را دارند که در ادامه هر یک را توضیح خواهیم داد.

1. مجمع صندوق: سرمایه‌گذاران مالک بیش از یک درصد کل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق و نمایندگان سهام‌داران خرد، مجمع صندوق را تشکیل می‌دهند. تعیین و تغییر سایر ارکان، تصویب اسناد مزایده پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی و تصمیم‌گیری درباره‌ی انحلال صندوق که برخی از آنان منوط به تأیید سازمان بورس نیز هست، از جمله وظایف مجمع صندوق است.
2. مدیر صندوق: شرکت‌های تأمین سرمایه و یا شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری این رکن را تشکیل داده و وظیفه‌ی امور مالی و مدیریت پروژه‌ها را بر عهده دارند.
3. حسابرس: این رکن باید از بین حسابرسان معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار انتخاب شود و وظیفه‌ی آنان همان‌طور که از نام آن پیداست، حسابرسی صورت‌های مالی صندوق است.
4. متولی (بازرس): این رکن می‌تواند از بین حسابرسان معتمد سازمان بورس، شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری و مؤسسات حقوقی انتخاب شود و وظیفه‌ی آن نظارت بر کلیه‌ی ارکان و نمایندگی از طرف سهام‌داران خرد در مجمع است.
5. بازارگردان: بازارگردان صندوق می‌تواند هر یک از شرکت‌های تأمین سرمایه، کارگزاری‌ها، شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری و حتی بانک‌ها باشد. وظیفه‌ی تنظیم‌گری عرضه و تقاضا با خرید فروش مستمر در بازار و کمک به نقدشوندگی بر عهده‌ی این رکن است.
6. متعهد پذیره‌نویسی: بانک‌ها و مؤسسات مالی معتبر که دارای مجوز از بانک مرکزی باشند و همین‌طور شرکت‌های تأمین سرمایه می‌توانند این رکن را تشکیل دهند. وظیفه‌ی آنان تأمین منابع مالی پروژه در صورت عدم تأمین توسط سرمایه‌گذاران است.
7. مدیر ساخت: شرکت‌های پیمانکاری رتبه‌بندی شده که باید مدارک و پروانه‌هایی در حوزه‌ی سازه و همین‌طور تأسیسات داشته باشند و انجام عملیات پیمانکاری و ساخت را بر عهده داشته باشند، تشکیل‌دهنده‌ی این رکن هستند.
8. ناظر: ناظر شخصی حقوقی است که مطابق قوانین نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، بر اجرای صحیح پروژه‌ها نظارت می‌کند.

نحوه‌ی عملکرد صندوق زمین و ساختمان

صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با جمع‌آوری وجوه خرد در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند و در نهایت سود حاصله را بین سرمایه‌گذاران متناسب با درصد سهمشان در آخر کار توزیع می‌کنند. به طور مختصر سازوکار عملکرد این صندوق‌ها را می‌توان در ۴ مرحله خلاصه کرد.

1. جمع‌آوری وجوه از سرمایه­گذاران
2. تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی و اجرای پروژه­ی ساختمانی
3. فروش واحد­های ساختمانی پروژه
4. اعطای وجوه به‌دست‌آمده به سرمایه­گذاران

فراموش نکنیم که واحدهای ساختمانی ساخته شده مستقیماً به سهام‌داران واگذار نمی‌شود و این منافع ناشی از آن است که در اختیار آنان قرار می‌گیرد. البته دارندگان واحد‌های سرمایه‌گذاری می‌توانند پس از ساخته‌شدن ساختمان‌ها مانند سایر افراد به‌عنوان خریدار آن‌ها عمل کنند و از این جنبه محدودیتی برای آنان وجود ندارد.

نحوه‌ی خریدوفروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری

به‌طورکلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری با دو ساختار صدور و ابطال و خریدوفروش که بیشتر در صندوق‌های ETF وجود دارد قابل نقل و انتقال‌اند. برای این منظور مجموع دارایی‌های صندوق به بخش‌های کوچکی به نام واحد یا یونیت تقسیم‌بندی می‌شوند که امکان معامله‌ی آن با وجوه کم نیز وجود داشته باشد. این واحدها قابل انتقال به‌غیر بوده و در بازار فرابورس پذیرفته و معامله می‌شوند. طبیعتاً برای نقل‌وانتقال آن‌ها نیاز به داشتن کد بورسی وجود دارد.

نحوه‌ی گزارش‌دهی صندوق‌های زمین و ساختمان

مدیر صندوق باید در دوره‌های مشخص شده اطلاعات پروژه‌ها، بهای تمام شده، میزان پیشرفت فیزیکی و همین‌طور شرایط پیش‌فروش را به شکل عمومی افشا کند. این گزارش‌ها در چهار مقطع ماهانه، سه‌ماهه، شش‌ماهه و در هنگام افزایش سرمایه‌ها منتشر می‌شوند.

1. ماهانه: طی گزارش‌های ماهانه می‌بایست صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی توسط مدیر ساخت مطابق فرم استاندارد صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی تهیه و در سایت صندوق منتشر شود
2. سه‌ماهه: خالص ارزش واحد‌های سرمایه‌گذاری بر اساس قیمت تمام شده طی گزارش‌های سه‌ماهه تهیه و در سایت صندوق منتشر می‌شود.
3. شش‌ماهه: طی این گزارش خالص ارزش واحد‌های سرمایه‌گذاری هم بر اساس قیمت تمام شده و هم‌ارزش روز محاسبه و اعلام می‌شوند. متولی امر ارزش‌گذاری روز، کارشناسان رسمی دادگستری هستند.
4. مقاطع افزایش سرمایه: در این مقاطع نیز خالص ارزش واحد‌های سرمایه‌گذاری بر اساس قیمت تمام شده و ارزش روز در سایت صندوق منتشر می‌شوند.

مزایای صندوق زمین و ساختمان

از مهم‌ترین مزایای وجود چنین ابزاری امکان سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی ساختمان با هر میزان از وجه نقد برای سرمایه‌گذاران و حفاظت از سرمایه‌ی آن‌ها در برابر تورم است. از سوی دیگر طبق سازوکار پیش‌بینی‌شده برای صندوق‌ها تأمین مالی پروژه و مدیریت آن جدا شده و امکان توقف پروژه‌ها به دلایل تأمین مالی، به دلیل تجمیع وجوه نقد کاهش می‌یابد. این ابزار معافیت مالیاتی داشته و باتوجه‌به قوانین و نظارت‌های مستمر و توجه به شفافیت محیطی امن را برای سرمایه‌گذاری در این حوزه از منظر قانونی فراهم می‌کند. این صندوق‌ها علاوه بر اساس‌نامه، امید نامه نیز دارند که در هنگام سرمایه‌گذاری، در اختیار دارندگان وجوه قرار می‌گیرد و سرمایه‌گذاران را با اهداف، استراتژی‌ها، واحد سرمایه‌گذاری و ریسک آن‌ها آشنا می‌کند.

فهرست صندوق‌های زمین و ساختمان

در حال حاضر در بازار سرمایه­ی ایران ۴ صندوق سرمایه­‌گذاری زمین و ساختمان پذیرش شده­اند که در ادامه به اسامی آن­‌ها اشاره خواهیم کرد.

1. صندوق سرمایه­‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب
2. صندوق سرمایه­‌گذاری زمین و ساختمان مسکن نارون
3. صندوق سرمایه‌­گذاری زمین و ساختمان نسیم
4. صندوق سرمایه­‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهرری

جمع‌بندی

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از ابزارهای فوق‌العاده مفید در هر دو حوزه‌ی بازار سرمایه و حوزه‌ی مسکن بوده و می‌تواند هم به تأمین مالی سمت عرضه‌ی بازار مسکن کمک کرده و هم انتظارات فعالان بازار سرمایه را پاسخگو باشد. سازوکار‌های مشخص و شفاف و امکان سرمایه‌گذاری با هر میزانی از سرمایه در این بخش در کنار اهمیت بازار مسکن در طول سنوات مختلف و تحولات آن خصوصاً در کشور ما، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را تبدیل به محلی جذاب برای سرمایه‌گذاری کرده است.