صندوق املاک و مستغلات چیست؟ + راهنمای خرید و فروش

سرمایه‌گذاری در امور مختلف از ملزومات رشد و توسعه‌ی اقتصادی کشورهاست که ضمن تحقق بهبود اقتصادی می‌تواند عوایدی را نیز برای سرمایه‌گذاران در پی داشته باشد. برای بهره‌گیری از این عواید موجود در بازارها و کسب آن‌ها برخورداری از دانش سرمایه‌گذاری و آشنایی با علوم مالی بسیار بااهمیت و از شروط موفقیت در بازارها است. از این روی مفهوم سرمایه‌گذاری غیرمستقیم برای عموم مردم، در راستای اتخاذ تصمیمات بهتر در سرمایه‌گذاری مطرح می‌شود.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیز ابزاری جهت تحقق این امر هستند. اما از سوی دیگر سرمایه‌گذاری در برخی از بازارها نظیر املاک و مستغلات ممکن است مستلزم دارا بودن مقدار قابل‌توجهی از سرمایه باشد که خارج از توان برخی افراد است. به همین دلیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مطرح می‌شوند و می‌توان از آن‌ها بهره جست. ما در این مقاله ابتدا این صندوق‌ها را تعریف کرده، ارکان آن را مطرح می‌کنیم و سپس درباره‌ی انواع آن‌ها صحبت خواهیم کرد. در پایان نیز به نحوه عملکرد آن اشاره کرده و همین‌طور تفاوت آن را با صندوق زمین و ساختمان مطرح خواهیم کرد.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک بوده که جز صندوق‌های سرمایه‌گذاری محدود محسوب می‌شود. این صندوق‌های سرمایه‌گذاری متمرکز بر حوزه‌ی املاک و مستغلات بوده‌اند و می‌توانند مستقیماً روی املاک سرمایه‌گذاری کنند و به کسب بازدهی بپردازند و یا اینکه در شرکت‌های مربوط به حوزه‌ی ساختمان سرمایه‌گذاری کنند. البته غالباً سهم حالت اول یعنی سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک بیشتر است. این املاک می‌توانند با هر یک از کاربری‌های اداری، تجاری، صنعتی و … باشند.
صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در تأمین مالی پروژه‌ها شرکت نمی‌کند و روی پروژه‌های به اتمام رسیده و دارای تمامی اسناد و مدارک رسمی سرمایه‌گذاری می‌کند. این سرمایه‌گذاری‌ها صرفاً به معنای خرید املاک و استفاده از تغییرات تورمی نیست چرا که در آن صورت عملاً چندان سرمایه‌گذاری صورت نگرفته و صرفاً پول در برابر تورم حفظ شده است. این صندوق‌ها دارایی‌های خود را مولد می‌کنند و از طریق اجاره‌ی املاک مختلفشان جریان درآمدی ایجاد و سعی بر تقویت آن خواهند داشت. این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری در املاک با وجوه خرد را فراهم می‌کنند.

ارکان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)

بنا بر قوانین و مقررات وضع شده از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چهار رکن در نظر گرفته شده است که در ادامه به تعریف و شرح وظایف هریک خواهیم پرداخت.

1. مجمع صندوق املاک و مستغلات

   مجمع صندوق دارای برخی وظایف و اختیارات است که بعضی از آن‌ها به تأیید شدن از سوی سازمان بورس نیز احتیاج دارند. از جمله مواردی که احتیاج به تأیید سازمان دارند می‌توان به تغییر و نصب سایر ارکان صندوق اشاره کرد. بررسی گزارش‌های مدیر صندوق، تصویب صورت‌های مالی صندوق، تصویب تغییرات اساسنامه و امیدنامه‌ی صندوق و سایر سیاست‌گذاری‌های فعالیت صندوق از دیگر وظایف مجمع است.

   برگزاری و دعوت به مجمع به عهده‌ی مدیر صندوق است، اما ممکن است به دعوت متولی یا دارندگان بیش از بیست درصد واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز در صندوق و یا حتی سازمان بورس مجمع برگزار شود. برای رسمیت داشتن مجمع نیز حضور مالکان بیش از نیمی از واحدهای سرمایه‌گذاری در مرتبه‌ی اول الزامی است. اما اگر این تعداد حضور نداشته باشند، برای بار دوم با حضور هر تعدادی از سرمایه‌گذاران مجمع قابلیت برگزاری دارد. گاهی اوقات ممکن است لازم باشد تا برخی از تصمیمات مجمع، در مجمع ثبت شرکت‌ها نیز ثبت شود.

2. مدیر صندوق املاک و مستغلات

   مدیر صندوق شخصی حقوقی از بین شرکت‌های تأمین سرمایه، مشاور سبدگردان، مشاور سرمایه‌گذاری، هلدینگ‌ها و همین‌طور شرکت‌های بورسی یا فرابورسی فعال در انبوه‌سازی املاک است. در زمان پذیرش این سمت باید حداقل سرمایه‌ای معادل ۵۰ میلیارد تومان داشته باشند. انجام تصمیمات مجمع و پیشبرد امور صندوق، اقدامات مربوط به قراردادها و تهیه‌ی گزارش‌های ارزش خالص واحد‌های سرمایه‌گذاری در مقاطع زمانی از وظایف این رکن است. مدیر صندوق موظف است تا طی گزارش‌های ماهانه اقلام پرتفوی صندوق را اعلام کند.

   از مهم‌ترین وظایف و اقدامات مدیر صندوق می‌توان به تعیین مدیر بهره‌برداری اشاره کرد. مدیر بهره‌برداری شخص یا اشخاصی حقوقی هستند که جهت بهره‌برداری از املاک صندوق و انعقاد قرارداد با پیمانکاران معرفی می‌شوند. البته معرفی این سمت از بین برنده‌ی وظایف مدیر صندوق نیست.

3. متولی صندوق املاک و مستغلات

   متولی شخصی حقوقی و مورد تأیید سازمان است که با تصویب مجمع انتصاب می‌شود و تغییر پیدا می‌کند. همچنین متولی به منزله‌ی یک بازرس عمل می‌کند و بر تمامی عملیات‌های مالی صندوق، ثبت صحیح آن‌ها و … نظارت می‌کند تا امر شفافیت تقویت شود.

4. حسابرس صندوق املاک و مستغلات

   حسابرس توسط متولی و از بین مؤسسات حسابرسی معتمد سازمان بورس پیشنهاد می‌شود و به تصویب مجمع می‌رسد. پس از آن حسابرس به‌صورت کتبی قبول سمت کرده و متعهد می‌شود تا تمام وظایف حسابرسی را مطابق اصول و استانداردهای حسابرسی رعایت و اعمال کند. بررسی و اظهارنظر صورت‌های مالی شش‌ماهه و یک‌ساله از مهم‌ترین وظایف حسابرس است.

انواع صندوق‌ املاک و مستغلات

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را می‌توان به سه دسته‌ی کلی تقسیم‌بندی کرد. وجه افتراق این سه دسته صندوق در نوع عملکرد آن‌ها نهفته است.

1. صندوق‌های سرمایه‌گذاری سهامی یا مالکیت مستغلات
   این نوع از صندوق‌ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری می‌کنند و فعالیت‌های مختلفی مثل لیزینگ، تعمیر و نگهداری و … را انجام می‌دهند. عمده فعالیت این صندوق‌ها مولدسازی دارایی‌هایشان از طریق اجاره‌ی آن‌ها و کسب درآمدی مضاعف بر تغییرات قیمتی است.
2. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات رهنی
   در این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری، بیشتر تمرکز معطوف به سبد سرمایه‌گذاری مستقیم است. این سرمایه‌گذاری بیشتر مبتنی بر اعطای تسهیلات به صاحبان مشاغل و شرکت‌های عملیاتی در حوزه‌ی مستغلات صورت می‌گیرد.
3. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ترکیبی:
   این نوع از صندوق‌ها که به صندوق‌های هیبریدی هم معروف‌اند یکی از ابزار‌های پرطرف‌دار در بازار‌های مالی هستند. در این نوع از صندوق‌ها بیشتر فعالیت متمرکز بر ترکیب دارایی‌های واقعی، مستغلات و دارایی‌های مالی ملکی در حوزه‌های مسکونی، تجاری، اداری، خرده‌فروشی و … است.

صندوق سهامی چیست؟ عملکرد و سوددهی آن به چه صورت است؟

نحوه‌ی عملکرد صندوق‌ املاک و مستغلات

این نوع از صندوق‌ها وجوه خرد را از سرمایه‌گذاران دریافت کرده و بنا به نوع صندوقشان اقدام به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات با تمرکز بیشتر بر دارایی‌های فیزیکی و غیرمنقول و پس از آن سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های فعال در حوزه‌ی املاک و انبوه‌سازی و … خواهند کرد. این دارایی‌ها و املاک باید در ایران باشند و صندوق‌ها مجاز به سرمایه‌گذاری در املاک سایر کشور‌ها نیستند. اسناد مربوط به پایان کار و اسناد مالکیتی آن‌ها نیز باید موجود و کامل باشد. همین‌طور می‌بایست این املاک قابل انتقال به‌ غیر بوده و در رهن و وثیقه هم نباشند. از سوی دیگر این دارایی‌ها نمی‌تواند شامل زمین بدون بنا یا بنایی با مستحدثات غیرمتناسب با مساحت زمین باشند.
همچنین در حوزه‌ی تخصیص منابع صندوق نیز به‌استثنای ۶ ماه ابتدایی و ۶ ماه انتهایی فعالیت صندوق، باید حداقل ۶۰ درصد از دارایی‌های صندوق در موضوع و فعالیت اصلی صندوق یعنی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ساخته شده و در قالب‌های مختلفی که در انواع صندوق‌ها مطرح کردیم صورت بگیرد و حداکثر ۳۵ درصد به سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار مرتبط (مثل اوراق مشارکت و …) اختصاص یابد. همچنین حداکثر ۵ درصد از کل دارایی‌ها نیز قابل تخصیص به سهام شرکت‌های ساختمانی است.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات با زمین و ساختمان

در صندوق زمین و ساختمان، سرمایه‌گذاران در تأمین مالی احداث ساختمان شریک هستند و از عواید آن در پایان پروژه بهره خواهند برد. اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، محل سرمایه‌گذاری وجوه بر روی املاک احداث شده و پروژه‌های به اتمام رسیده و کسب بازدهی ناشی از تغییرات قیمتی و همین‌طور درآمد اجاره‌ی آنان است. در چنین شرایطی ارتباط شرکت با تأمین مالی پروژه‌ها قطع می‌شود. البته ممکن است در حوزه‌ی فعالیت‌های فرعی مثل سرمایه‌گذاری در اوراق مربوطه و یا سهام شرکت‌های ساختمانی ارتباطی با پروژه‌ها و احداث ساختمان‌های جدید برقرار شود.

مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

سرمایه‌­گذاری در مسکن همواره یکی از سرمایه­‌گذاری­‌های سودآور بوده که علاقه­‌مندان زیادی را نیز به خود جذب کرده است. بازار املاک و مستغلات از جمله بازارهایی است که سرمایه­گذاری در آن نیازمند برخی از شرایط خواهد بود که امکان دارد در اختیار تمامی افراد مشتاق برای سرمایه­‌گذاری در آن نباشد. به طور مثال، سرمایه‌گذاری در این بازار همواره از هزینه‌­های مبادلاتی نسبتاً بالا نظیر حقوق کمیسیون معاملات و مبالغ مربوط به ثبت اسناد است. یکی دیگر از خصوصیات این بازار نیاز به حداقل سرمایه‌­ی نسبتاً بالا برای آغاز سرمایه‌­گذاری است که این امر نیز سبب می­‌شود تا برخی از افرادی که تمایل به سرمایه­‌گذاری در بازار مسکن را دارند، از توانایی لازم برخوردار نباشند.

صندوق سرمایه‌­گذاری املاک و مستقلات امکان سرمایه­‌گذاری و بهره­‌مندی از عواید موجود در بازار املاک را فراهم کرده است. با تجمیع وجوه سرمایه­‌گذاران مختلف شرایطی را به وجود می­آورد که دارندگان سرمایه­‌های خرد نیز بتوانند در بازار املاک سرمایه‌­گذاری کنند. از دیگر مزایای سرمایه­‌گذاری در قالب صندوق سرمایه­‌گذاری املاک و مستقلات در آن است که این صندوق­‌ها به مولدسازی دارایی­‌های خود پرداخته و از محل نهایی سرمایه­‌گذاری­‌های خود نیز درآمدی به دست می­‌آورند. به عبارت ساده­‌تر صندوق­‌های سرمایه­‌گذاری در املاک و مستقلات علاوه بر حفظ سرمایه در برابر تورم با بهره­‌گیری از درآمدهای اجاره­ی املاک مسکونی، اداری و تجاری و … خود درآمدها و عوایدی مضاف بر تورم را نیز به ارمغان خواهد آورد.

بدین ترتیب با کنار رفتن موانع حضور و سرمایه­‌گذاری در این بازار با بهره‌­گیری از صندوق‌­های سرمایه­‌گذاری، امکان سرمایه­‌گذاری با وجوه خرد نیز به وجود آمده و با مولدسازی دارایی­‌ها، عوایدی مضاف بر تورم نصیب سرمایه­‌گذاران خواهد شد.

نحوه‌ی خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات

صندوق‌های املاک و مستغلات معمولا به صورت ETF هستند. همانطور که احتمالا می‌دانید، صندوق‌های ETF در بورس قابل معامله هستند. یعنی سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی از طریق حساب بورسی خود برای خرید و فروش واحدهای این صندوق اقدام نمایند.

جمع‌بندی

وجود برخی از مزایا برای این نوع از صندوق‌ها نظیر معافیت مالیاتی آنان، امکان ورود و سرمایه‌گذاری از طریق آن‌ها با هر میزان از سرمایه و همین‌طور بالا بودن میزان نرخ سود توزیعی آن‌ها که مطابق قانون باید حداقل ۹۰ درصد سود حاصل از سرمایه‌گذاری را پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم کنند، در کنار اهمیت بازار مسکن و بازدهی همیشگی آن در دیدگاه بلندمدت در اقتصاد ایران، لزوم توجه و بهره‌گیری از این ابزار سودمند مالی را تقویت می‌کند. از سوی دیگر نظارت‌های دقیق و مستمر و سازوکارهای شفافی که در این امر وضع شده است نیز، افزایش اطمینان خاطر سرمایه‌گذاران را به همراه داشته و بر کارایی این صندوق‌ها می‌افزاید.

برای دسترسی به دوره‌ی رایگان آموزش صندوق‌های سرمایه‌گذاری وارد شوید.